Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand

Durch diese Mitteilung der Europäischen Kommission soll ein Rahmen für den Verkauf von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand unter Einhaltung der in der EU geltenden Wettbewerbsregeln geschaffen werden.

RECHTSAKT

Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand [Amtsblatt C 209 vom 10.7.1997, S. 3-5].

ZUSAMMENFASSUNG

Kontext

Da in den meisten EU-Ländern Bestimmungen vorgesehen sind, um sicherzustellen, dass öffentliches Eigentum grundsätzlich nicht unter Marktwert verkauft wird, hat die Kommission einen allgemeinen Leitfaden an die EU-Länder formuliert. Dieser Leitfaden soll

• ein Verfahren beschreiben, um Verkäufe von Bauten oder Grundstücken in einer Weise abzuwickeln, dass staatliche Beihilfen grundsätzlich ausgeschlossen wären;
• die Verkäufe von Bauten oder Grundstücken eindeutig bezeichnen, die der Kommission notifiziert werden sollten, damit sie bewerten kann, ob ein bestimmtes Geschäft eine Beihilfe beinhaltet oder nicht;
• der Kommission die Möglichkeit bieten, ohne langwierige Verfahren allfällige Beschwerden und Anträge von Dritten zu behandeln.

Der Leitfaden betrifft nur Verkäufe von Bauten und Grundstücken der öffentlichen Hand. Er bezieht sich nicht auf den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden oder die Vermietung von Grundbesitz durch die öffentliche Verwaltung.

Anwendungsbereich

Die Mitteilung betrifft alle Verkäufe von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand.

Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren

Bei einem offenen und bedingungsfreien Bietverfahren muss ein Verkauf von Bauten oder Grundstücken hinreichend publiziert werden, sodass der Verkaufspreis vom Marktwert bestimmt wird. Ein Angebot wurde hinreichend publiziert, wenn es über einen längeren Zeitraum (zwei Monate oder mehr) mehrfach in der nationalen oder internationalen Presse bekannt gemacht wurde und wenn der beabsichtigte Verkauf von Bauten oder Arealen generell für europaweit oder international tätige Investoren von Interesse sein dürfte.

Eine bedingungsfreie Ausschreibung bedeutet auch, dass der Käufer des Gebäudes oder Grundstücks darüber entscheiden kann, wie er es nutzen möchte.

Sind die Kriterien der Bedingungsfreiheit und ausreichenden Bekanntmachung erfüllt, liegt bei dem Verkauf keine staatliche Beihilfe vor. Wird jedoch der Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren durchgeführt, ist die Benennung eines Sachverständigen für die Ermittlung des Verkaufspreises erforderlich.

Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren

In diesem Fall sollte von (einem) unabhängige(n) Sachverständige(n) eine Bewertung durchgeführt werden, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Verkaufswert zu ermitteln. Der so festgestellte Marktpreis ist der Mindestkaufpreis, der vereinbart werden kann, ohne dass eine staatliche Beihilfe gewährt würde. Der mit der Wertermittlung beauftragte Sachverständige muss eine Person mit einwandfreiem Leumund sein und unabhängig handeln.

Erweist es sich als unmöglich, das Gebäude oder Grundstück zu dem vom Sachverständigen festgelegten Marktwert zu veräußern, kann eine Abweichung von bis zu 5 % gegenüber dem festgelegten Marktwert als marktkonform betrachtet werden. Erweist es sich auch dann als unmöglich, das Gebäude oder Grundstück zu veräußern, ist eine Neubewertung vorzunehmen.

Anmeldungsverfahren und Beschwerden

Unbeschadet der De-minimis-Regel müssen die EU-Länder Folgendes bei der Kommission anmelden:

• alle Veräußerungen, die nicht aufgrund eines allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahrens an den meistbietenden oder einzigen Bieter erfolgen und
• alle Veräußerungen ohne ein solches Verfahren, die nicht mindestens zu dem von unabhängigen Sachverständigen festgelegten Marktwert getätigt wurden.

Ein Dritter kann die Kommission mit einer Beschwerde befassen, wenn er feststellt, dass bei einem Gebäude- oder Grundstücksverkauf der öffentlichen Hand Elemente staatlicher Beihilfe enthalten waren.

22.01.2015