(1)

E-mailem ze dne 2. dubna 2014 podala společnost Gámaþjónustan hf. (dále jen „stěžovatel“) Kontrolnímu úřadu stížnost týkající se údajné protiprávní státní podpory, kterou poskytlo město Reykjavík (dále jen „město“) formou pronájmu pozemků a nemovitostí v oblasti Gufunes v Reykjavíku na Islandu společnosti Íslenska Gámafélagið (dále jen „ÍG“) v cenové relaci, která je údajně nižší než tržní cena (2).

(2)

Po předběžném posouzení přijal Kontrolní úřad dne 30. června 2015 rozhodnutí č. 261/15/KOL o zahájení formálního vyšetřovacího řízení týkajícího se údajné podpory. Islandské orgány na rozhodnutí Kontrolního úřadu reagovaly dopisem ze dne 1. října 2015 (3).

(3)

Dne 24. září 2015 bylo rozhodnutí Kontrolního úřadu o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie a v dodatku EHP a zúčastněným stranám byla pro podání připomínek k předběžným názorům Kontrolního úřadu poskytnuta lhůta v délce jednoho měsíce (4).

(4)

Po prodloužení lhůty o jeden týden podala společnost ÍG připomínky dopisem ze dne 29. října 2015 (5). Kontrolní úřad neobdržel žádné další připomínky. Po uplynutí měsíční lhůty pro podání připomínek obdržel Kontrolní úřad od stěžovatele e-mailem ze dne 25. listopadu 2015 (6) informace o trhu. Dopisem ze dne 26. listopadu 2015 (7) předal Kontrolní úřad informace o trhu islandským orgánům, které měly možnost se k nim vyjádřit. Islandské orgány odpověděly dopisem ze dne 5. ledna 2016 (8). Dotyčná záležitost byla projednána rovněž na schůzce zástupců islandských orgánů a Kontrolního úřadu v Reykjavíku dne 12. února 2016.

(5)

Kontrolní úřad obdržel od stěžovatele další informace ohledně vývoje v oblasti Gufunes e-maily ze dne 21. května 2016 (9), 27. května 2016 (10) a 15. prosince 2016 (11).

(6)

Oblast Gufunes se v nachází v části Grafarvogur města Reykjavík na Islandu. Do roku 2001 byla v dané oblasti provozována továrna Áburðarverksmiðjan zabývající se výrobou hnojiv. V roce 2002 odkoupil fond pro územní plánování Reykjavíku (dále jen „SR“) továrnu a její okolí od akcionářů společnosti Áburðarverksmiðjan (dále jen „kupní smlouva“). Podle islandských orgánů se v té době plánovalo odstranění všech budov a zařízení v dané oblasti. V roce 2007 byl fond SR zrušen a založen byl nový fond, Eignasjóður, který převzal majetek a úkoly fondu SR.

(7)

Podle územního plánu města Reykjavík na období 2001–2024 je oblast Gufunes určena pro obytné účely, a nikoli pro průmyslové činností (12). Dotyčná oblast je mimoto určena pro výstavbu dálnice Sundabraut spojující Laugarnes a Gufunes. Podle plánu města Reykjavík na období 2010–2030 se má průmyslová oblast Gufunes vrátit do původního stavu a v budoucnu se zde předpokládá smíšená městská oblast s obytnými jednotkami a čistými obchodními činnostmi (13). Žádný plán nepředpokládá, že se v dané oblasti budou i v budoucnu nacházet průmyslové činnosti.

(8)

V únoru 2002, kdy fond SR odkoupil v oblasti Gufunes pozemky a nemovitosti, tam působilo několik nájemců (zejména dodavatelské a developerské společnosti). V té době měla společnost ÍG nájemní smlouvu se společností Áburðarverksmiðjan, která byla uzavřena dne 29. října 1999 (dále jen „smlouva z roku 1999“). Ve smlouvě z roku 1999 bylo stanoveno měsíční nájemné ve výši 159 240 ISK, a to na základě ceny za metr čtvereční (14). Společnost ÍG využívala pozemky pro svou činnost v oblasti nakládání s odpady. Podle kupní smlouvy převzal fond SR od společnosti Áburðarverksmiðjan veškeré povinnosti a práva související se stávajícími nájemními smlouvami, včetně smlouvy se společností ÍG z roku 1999.

(9)

Podle města byla oblast Gufunes i nadále rušná a její správa byla obtížná. Budovy a zařízení byly ve špatném stavu, někteří nájemci neplatili nájemné a docházelo tam k hromadění šrotu, například vraků automobilů. Městu bylo proto zřejmé, že aby mohlo hrát svou úlohu jakožto vlastník pozemků, musí přijmout zaměstnance, kteří budou dotyčnou oblast nepřetržitě kontrolovat.

(10)

Vzhledem k této situaci se nepovažovalo za reálné nabídnout oblast pro účely pronájmu. Bylo proto rozhodnuto stávající nájemní smlouvy neobnovit a místo toho uzavřít dohodu pouze s jednou stranou. V důsledku tohoto postupu se fond SR rozhodl sjednat podmínky ohledně pronájmu, úklidu oblasti a souvisejícího dohledu se společností ÍG, jež byla v té době největším jednotlivým nájemcem a mimoto řádně platila nájemné (15). Níže je uveden přehled dohod uzavřených mezi fondem SR a společností ÍG:

(11)

Podle města sice rozloha pozemků pronajatých společností ÍG činí 130 000 m2, pro její účely však lze využít pouze 110 000 m2. Celková zaevidovaná plocha budov činí 24 722 m2. Podle islandského katastru nemovitostí činí hodnota pozemků, které dříve vlastnila společnost Áburðarverksmiðjan, 211 000 000 ISK. Hodnota pozemků, které si společnost ÍG pronajímá, nebyla stanovena, hodnotu veškerých pozemků, které dříve vlastnila společnost Áburðarverksmiðjan, však město odhadlo na přibližně 137 000 000 ISK. Celková zapsaná hodnota budov najatých společností ÍG činí 850 323 512 ISK (22).

(12)

Podle § 4 odst. 2 islandského zákona č. 4/1995 o příjmech obcí odvádí vlastník nemovitosti daň z nemovitosti s výjimkou pronajatých zemědělských podniků, pronajatých parcel či jiného smluvního využívání pozemků, přičemž v tomto případě hradí daň rezident či uživatel. Dotyčné pozemky, budovy a zařízení se nacházejí ve vymezené přístavní oblasti, která patří společnosti Faxaflóahafnir sf. a je pronajata městu. V případě pozemků a nemovitostí pronajatých společnosti ÍG proto daň z nemovitosti odvádí město.

(13)

Ačkoliv žádná z dohod neobsahuje informace o hodnotě služeb poskytovaných společností ÍG, město předložilo tabulku, která uvádí odhad nákladů společnosti ÍG stanovený v obecné nájemní smlouvě z roku 2005 a jejích následných dodatcích (na něž se dále odkazuje společně jako na „nájemní smlouvy“), a to od okamžiku uzavření obecné nájemní smlouvy z roku 2005 do skončení doby nájmu v roce 2018 (23). Odhad provedli odborníanalytici města. Poskytnuté informace zahrnují rovněž náklady na dokončené i nedokončené demoliční projekty. Podle poskytnutých informací činí průměrné měsíční náklady společnosti ÍG 10 815 624 ISK, včetně nájemného. Měsíční nájemné tak představuje přibližně 25 % celkových měsíčních nákladů společnosti ÍG.

(14)

V době uzavření nájemní smlouvy ze dne 22. února 2005 neuložil fond SR společnosti ÍG žádné povinnosti. Povinnosti společnosti ÍG byly zavedeny v obecné nájemní smlouvě z roku 2005, která byla uzavřena dne 14. října 2005, a byly stanoveny s ohledem na navrhované demolice a odhadované náklady na úklid oblasti, odstranění odpadů a související dohled. Povinnosti týkající se úklidu a odstranění odpadů se vzhledem ke stavu dané oblasti považovaly za rozsáhlé. Níže je uveden odhad nákladů společnosti ÍG v souladu s jejími povinnostmi stanovenými v obecné nájemní smlouvě z roku 2005 (24):

(15)

Počátkem roku 2014 schválila rada města Reykjavík zřízení řídicího výboru, který měl představit vizi oblasti Gufunes (25). Výbor navrhl otevřenou soutěž týkající se nápadů na budoucí územní plán oblasti Gufunes. Na zasedání rady města Reykjavík v červnu 2015 bylo schváleno zveřejnění oznámení o vyhlášení soutěže a zainteresované strany byly vyzvány, aby předložily své nápady na budoucí uspořádání oblasti Gufunes (26). Na základě oznámení obdrželo město čtyři nápady. Jedno z těchto podání bylo obdrženo od filmové produkční společnosti RVK Studios, která projevila zájem o odkoupení části budov v oblasti Gufunes s cílem zřídit v této oblasti filmové odvětví. Budovami, o jejichž odkup projevila společnost RVK Studios zájem, jsou některé staré nemovitosti společnosti Áburðarverksmiðjan, které byly prostřednictvím nájemních smluv pronajaty společnosti ÍG.

(16)

Město a společnost RVK Studios posléze najaly dva nezávislé realitní agenty, aby dotyčnou část oblasti Gufunes ocenili (27). Na zasedání rady města dne 18. listopadu 2015 schválila rada pověření Úřadu pro správu majetku a ekonomiku zahájením jednání se společností RVK Studios na základě ocenění majetku (28). Rada mimoto pověřila úřad zahájením jednání se společností ÍG o vyklizení a případném přemístění v souladu s ustanoveními obecné nájemní smlouvy z roku 2005.

(17)

Dne 19. května 2016 schválila rada města Reykjavík uzavření dohody se společností RVK Studios týkající se koupě určitých nemovitostí v oblasti Gufunes (29). Město poté oznámilo, že společnost ÍG přemístí své činnosti do nové průmyslové oblasti města v Esjumelaru (30). Dne 20. května 2016 podepsali primátor Reykjavíku a výkonný ředitel společnosti ÍG dohody týkající se ukončení nájemních smluv a přemístění společnosti ÍG a zahájili přípravu nových prostor společnosti ÍG v Esjumelaru. Dne 27. května 2016 podepsalo město se společností RVK Studios dohodu o prodeji některých starých nemovitostí náležejících společnosti Áburðarverksmiðjan (31). Plocha nemovitostí prodaných společnosti RVK Studios představuje 8 400 m2 a kupní cena činila 301 650 000 ISK. Město udělilo společnosti RVK Studios rovněž opci na koupi plochy na východní straně budov o celkové rozloze 19 200 m2. Společnost RVK Studios zaplatí za opci částku ve výši 1 000 ISK za m2 ročně.

(18)

Podle stěžovatele poskytlo město společnosti ÍG protiprávní státní podporu formou pronájmu nemovitostí a pozemků v oblasti Gufunes za ceny, které jsou nižší než tržní sazby. Ve své stížnosti zaslané Kontrolnímu úřadu stěžovatel uvedl, že ačkoliv určení přesné výše podpory je obtížné, cena je jednoznačně podstatně nižší než přiměřená tržní cena. Jelikož společnost ÍG nehradí běžnou tržní cenu, má tato společnost konkurenční výhodu. Podle stěžovatele má o pozemky v oblasti Gufunes zájem mnoho společností, které pro své činnosti potřebují rozlehlé pozemky, například dopravní uzly a sklady.

(19)

Stěžovatel uvedl, že nájemné bylo v obecné nájemní smlouvě z roku 2005 stanoveno ve výši 2 milionů ISK s ročním navýšením podle indexu spotřebitelských cen (daň z nemovitosti, kterou nehradí společnost ÍG, nýbrž vlastník nemovitostí, tj. město, představuje 41 % ročního nájemného). Společnost ÍG má určité povinnosti týkající se údržby, jež se považují za součást nájemného, ačkoli v dohodách nejsou přibližné náklady na tyto povinnosti uvedeny. Nájemní smlouvy mimoto společnosti ÍG nezakazují podnájem pozemků třetím stranám. Stěžovatel zdůraznil, že v nájemních smlouvách není uveden odhad možných příjmů z podnájmu částí nemovitostí ani to, zda toto mělo vliv na nájemné.

(20)

Stěžovatel rovněž podotkl, že není jasné, jaká je cena za m2 a jak bylo nájemné stanoveno. Podle stěžovatele by měla být tržní cena za pronájem nemovitostí podle různých uznaných metodik oceňování v rozmezí od 12 do 41 milionů ISK měsíčně. Stěžovatel tvrdí, že pronájem nemovitostí společnosti ÍG za cenu, která je výrazně nižší než tržní hodnota, je v rozporu s pravidly EHP pro státní podporu.

(21)

V rozhodnutí č. 261/15/KOL Kontrolní úřad předběžně posoudil, zda dohody, které byly ohledně pronájmu oblasti Gufunes uzavřeny mezi městem a společností ÍG, představují státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP, a pokud ano, zda je možno tuto státní podporu považovat za slučitelnou s fungováním dohody o EHP.

(22)

Po posouzení informací, které předložily islandské orgány, dospěl Kontrolní úřad k předběžnému závěru, že nelze vyloučit, že dohody mezi městem a společností ÍG představují státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP. V rozhodnutí č. 261/15/KOL byly určeny tyto aspekty:

(23)

Podle Kontrolního úřadu byly zapotřebí další důkazy, aby bylo možno rozhodnout o tom, zda lze podmínky nájemních smluv považovat za slučitelné s fungováním Dohody o EHP.

(24)

Kontrolní úřad měl proto pochybnosti ohledně toho, zda nájemní smlouvy mezi městem a společností ÍG představují státní podporu, a pokud ano, zda je lze považovat za slučitelné s fungováním Dohody o EHP podle čl. 61 odst. 3 písm. c) této dohody.

(25)

Podle města nezahrnují dohody se společností ÍG státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP, jelikož společnost ÍG nebyla zvýhodněna.

(26)

Podle města byly dohody ze dne 22. února 2005 a 14. října 2005 uzavřeny za běžných tržních podmínek, jelikož nájemné vycházelo z nájemného, jež bylo stanoveno koncem roku 2003 na základě otevřeného postupu oznámení, a bylo v souladu s analýzami/odhady, které provedli odborníci města.

(27)

Město popřelo, že metodiky, které stěžovatel předložil, jsou vhodné ke stanovení tržního nájemného. Město místo toho provedlo srovnání s nájemným u jiné nemovitosti, a to staré státní cementárny na adrese Sævarhöfði 31, která se nachází v průmyslové oblasti podobné Gufunes.

(28)

Nemovitost na adrese Sævarhöfði 31 zakoupilo město v roce 2014. V roce 2013 nabídl ústřední orgán pro zadávání veřejných zakázek (Ríkiskaup) jménem islandského státu tuto nemovitost k pronájmu. Při koupi nemovitosti se město zavázalo přijmout nejvyšší nabídku podanou na základě oznámení. Ústřední orgán pro zadávání veřejných zakázek obdržel čtyři nabídky, přičemž nejvyšší z nich činila 420 000 ISK měsíčně, aniž by byly nájemci uloženy zvláštní služby nebo povinnosti. Nemovitost na adrese Sævarhöfði 31 byla oceněna na 293 028 000 ISK. Nejvyšší nabídka nájemného jako procentní podíl odhadnuté hodnoty nemovitosti tudíž činí 0,147 %. Na základě srovnání činí výše nájemného podle obecné nájemní smlouvy z roku 2005 uzavřené se společností ÍG 0,320 % odhadnuté hodnoty nemovitostí v oblasti Gufunes. Město zdůraznilo, že nájemné u nemovitosti na adrese Sævarhöfði 31 bylo stanoveno na základě otevřeného postupu oznámení a zcela odráží tržní hodnotu průmyslových oblastí ve městě za běžných tržních podmínek. Toto srovnání prokazuje, že v žádném případě nelze mít za to, že nájemné hrazené společností ÍG je nižší než tržní hodnota průmyslových oblastí ve městě, zejména s přihlédnutím ke skutečnosti, že výše nájemného u nemovitosti na adrese Sævarhöfði 31 nezohledňovala faktory, jež ovlivnily výši nájemného v oblasti Gufunes.

(29)

Podle města měla skutečnost, že se ostatní strany později o danou oblast zajímaly, při posouzení poptávky po dané oblasti v době uzavření obecné nájemní smlouvy z roku 2005, tj. v říjnu 2005, malý význam. V té době se nepovažovalo za reálné nabídnout oblast pro účely pronájmu. Společnost ÍG hradila veškeré náklady na úklid oblasti a uvedení budov do náležitého stavu. Ostatní strany mimoto neprojevily zájem v době, kdy byla oblast v roce 2003 nabídnuta k pronájmu. Je tudíž třeba předpokládat, že pozdější zájem souvisí se stavem oblasti poté, co společnost ÍG převzala správu této oblasti.

(30)

Podle města není nejvyšší cena jediným faktorem, který by měl Kontrolní úřad vzít v úvahu při použití kritéria subjektu v tržním hospodářství. Příslušnou otázkou je spíše to, zda by subjekt v tržním hospodářství uskutečnil dotyčnou transakci za stejných podmínek (32). Srovnání mezi jednáním veřejného investora a jednáním soukromého investora musí být provedeno ve vztahu k tomu, jak by se v rámci předmětné transakce zachoval soukromý investor s ohledem na dostupné informace a na vývoj předvídatelný v daném okamžiku.

(31)

V době uzavření dohod mezi městem a společností ÍG nepanovaly na trhu běžné podmínky, jelikož neexistoval aktivní trh pro průmyslové nemovitosti tohoto typu a v takovémto stavu. Podle města je proto nutné běžné tržní podmínky posoudit z objektivního a ověřitelného hlediska platného v té době. S odkazem na výše uvedené skutečnosti se město domnívá, že tyto informace jsou obsaženy v dokumentech, které město Reykjavík předložilo v daném případě. Pokud by bylo možno prokázat běžné tržní podmínky pro průmyslové oblasti tohoto typu, prokazuje příklad nájemného, jehož bylo dosaženo v roce 2014 u bývalé státní cementárny na adrese Sævarhöfði 31, tržní hodnotu průmyslových oblastí, jako je Gufunes.

(32)

Podle města nelze povinnosti uložené společnosti ÍG v nájemních smlouvách porovnat se spornými povinnostmi ve věci Haslemoen Leir (33). Sporná povinnost snižující cenu se v tomto případě týkala možné ztráty, která by společnosti Haslemoen AS vznikla kvůli nemožnosti určitou budovu pronajmout. Povinnosti uložené společnosti ÍG se však týkaly údržbářských prací a zhodnocení majetku, demolice, opětovného zapojení vedení elektřiny, vody a tepla a jiných stavebních prací v dané oblasti. Náklady na tyto povinnosti odhadli odborní analytici města na základě výsledků nedávných zadávacích řízení týkajících se podobných projektů. Navzdory nedostatečné dokumentaci dokládající přesný hospodářský dopad služeb, které byly svěřeny společnosti ÍG, a nejistotě z hlediska územního plánování musí Kontrolní úřad uznat, že důsledkem těchto povinností bylo snížení nájemného. Podle města by nezohlednění dopadu povinností nebylo přiměřené, zejména vzhledem ke skutečnosti, že skutečné náklady hrazené společností ÍG v důsledku jejích povinností jsou v souladu s odhadem.

(33)

Město se domnívá, že při uzavírání nájemních smluv se společností ÍG jednalo jako subjekt v tržním hospodářství a zohlednilo aspekty týkající se územního plánování. Město zahrnulo velmi obtížná ustanovení s krátkou výpovědní lhůtou, aby bylo možno oblast vyklidit v krátkém čase, pokud by stát schválil zahájení výstavby dálnice Sundabraut. Fond SR byl s nemovitostmi a dotyčnou oblastí důkladně obeznámen a byl náležitě schopen objektivně posoudit, zda je stav oblasti natolik dobrý, aby ji bylo možno pronajmout na trhu. Soukromý investor by při rozhodování o využití pozemků a nemovitostí věnoval vždy pozornost územním plánům.

(34)

Vzhledem k výše uvedeným úvahám trvá město na tom, že nájemní smlouvy se společností ÍG splňují kritérium subjektu v tržním hospodářství.

(35)

Podle společnosti ÍG má velká rozloha pozemků pro ni jakožto nájemce velmi omezený přínos a znamená pouze to, že povinnosti týkající se údržby a dohledu jsou obtížnější a nákladnější. Ačkoliv budovy jsou z hlediska metrů čtverečních velké, jsou ve velmi špatném stavu. Společnost ÍG zdůraznila, že budovy byly ve skutečnosti zakoupeny za účelem jejich zbourání. Byla naplánována celková demolice a předpokládalo se, že se v dané lokalitě bude nacházet obytná oblast a dálnice. Pro účely stanovení tržního nájemného v dané oblasti proto není výpočet založený na metrech čtverečních nebo ploše pozemků relevantní.

(36)

V roce 2003 využíval fond SR oblast a budovy v Gufunes k poskytnutí skladovacích prostor jednotlivcům a podnikům, kterým fond SR nařídil vyklidit jiné oblasti ve městě. Toto opatření se brzy stalo pro fond SR problematickým z logistického hlediska, a proto fond SR nabídl společnosti ÍG pronájem celé oblasti za účelem jejího úklidu. Společnost ÍG se zpočátku velmi zdráhala převzít tento úkol, jelikož oblast vykazovala řadu problémů, jako byli problematičtí nájemci a nahromadění vraků automobilů a průmyslového odpadu.

(37)

Za posledních deset let vynaložila společnost ÍG v průměru každý měsíc částku ve výši 16,5 milionu ISK na údržbu a jiné náklady, které by obvykle hradil nájemce. Tyto náklady je nutno vzít v úvahu při posuzování tržní hodnoty nájemného.

(38)

Podle společnosti ÍG je stav budov v oblasti Gufunes katastrofální, a to navzdory prostředkům vynaloženým na jejich obnovu. Téměř do každé budovy zatéká a většina střech budov je poškozená a nepoužitelná. Téměř všechna okna kromě kancelářské budovy jsou poškozená a nepoužitelná, mnoho podlah v budovách je nebezpečných a na některých místech a schodištích jsou díry, které nesplňují podmínky stanovené v předpisech. Většina budov nemá navíc vodu a toalety a elektřina nevyhovuje regulačním opatřením.

(39)

Společnost ÍG se největší část doby nájmu potýkala se skutečností, že město mohlo požadovat pozemky zpět v krátké lhůtě. Ustanovení o krátké výpovědní lhůtě v délce osmnácti měsíců a povinnost vrátit část pozemků na žádost ve lhůtě pouze dvanácti měsíců představovala při provozování činnosti, jako je odstraňování odpadů, jež vyžaduje těžké stroje a zařízení, nevýhodu.

(40)

Podle společnosti ÍG měl pozdní zájem stěžovatele při posuzování poptávky po dané oblasti v době uzavření obecné nájemní smlouvy z roku 2005 omezený význam. Situace v roce 2005 byla taková, že se v té době nepovažovalo za reálné nabídnout oblast pro účely pronájmu. Od té doby vynaložila společnost ÍG na obnovu, úklid a údržbu oblasti značné prostředky. Je proto třeba předpokládat, že pozdní zájem souvisí se stavem oblasti poté, co společnost ÍG převzala správu této oblasti.

(41)

Společnost ÍG předložila rovněž nezávislé posouzení nájmu ze dne 15. října 2015 od společnosti 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Posouzení nájmu uvádí odhad hodnoty obecné nájemní smlouvy z roku 2005 v říjnu 2005 na základě hodnoty a stavu jednotlivých nemovitostí. Závěr odhadce byl takový, že celkové měsíční nájemné za nemovitosti a pozemky činí 1 870 000 ISK.

(42)

V čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP se uvádí:

„Nestanoví-li tato dohoda jinak, podpory poskytované v jakékoli formě členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi smluvními stranami, neslučitelné s fungováním této dohody.“

(43)

To znamená, že opatření představuje státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP, jsou-li kumulativně splněny tyto podmínky: opatření i) je provedeno státem nebo ze státních prostředků; ii) poskytuje příjemci selektivní hospodářskou výhodu; iii) může ovlivnit obchod mezi smluvními stranami a narušit hospodářskou soutěž.

(44)

Kontrolní úřad níže odůvodní, proč dospěl k závěru, že nájemní smlouvy společnost ÍG nezvýhodňují ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP.

(45)

Zvýhodněním ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP je jakákoli hospodářská výhoda, kterou by podnik za běžných tržních podmínek, tj. bez zásahu státu, nezískal a jejímž prostřednictvím by získal výhodnější postavení, než mají jeho konkurenti (35). Pokud by transakce byla provedena za výhodných podmínek v tom smyslu, že by společnost ÍG platila nižší než tržní nájemné, byla by tato společnost zvýhodněna ve smyslu pravidel státní podpory.

(46)

K posouzení této otázky používá Kontrolní úřad kritérium „subjektu v tržním hospodářství“, podle něhož je jednání států nebo orgánů veřejné moci při prodeji nebo pronájmu majetku porovnáváno s jednáním soukromých hospodářských subjektů (36).

(47)

Účelem kritéria subjektu v tržním hospodářství je posoudit, zda stát poskytl podniku výhodu tím, že s ohledem na určitou transakci, například prodej nebo pronájem majetku, nejednal jako soukromý subjekt v tržním hospodářství (37). Orgán veřejné moci nesmí hledět na cíle veřejné politiky, nýbrž se musí zaměřit na jediný cíl, kterým je dosažení tržní návratnosti nebo zisku u investic a tržní ceny za prodej nebo pronájem majetku (38). Kontrolní úřad však podotýká, že při tomto posouzení je obvykle třeba zohlednit případná zvláštní práva nebo povinnosti spojené s dotčeným majetkem, zejména takové, které by mohly ovlivnit tržní hodnotu.

(48)

Soulad s tržními podmínkami a to, zda dohodnutá cena v rámci transakce odpovídá tržní ceně, lze zjistit pomocí určitých náhradních ukazatelů. Pořádání otevřeného, transparentního a bezpodmínečného nabídkového řízení je obvykle vhodným prostředkem k zajištění toho, aby prodej nebo pronájem majetku ze strany vnitrostátních orgánů byl v souladu s kritériem subjektu v tržním hospodářství a aby za dotčené zboží nebo služby byla uhrazena spravedlivá tržní hodnota. To však automaticky neznamená, že neexistence řádného nabídkového řízení či jeho případná vada odůvodňují předpoklad ohledně existence státní podpory. Kontrolní úřad může využít rovněž jiné náhradní ukazatele, včetně znaleckého ocenění.

(49)

Vzhledem k výše uvedené úvaze musí Kontrolní úřad nejprve přezkoumat, zda město uspořádalo zadávací řízení, které bylo přiměřené a vhodné pro stanovení tržní ceny (39). V daném případě však bylo potvrzeno, že s ohledem na dotyčnou oblast nebylo veřejné zadávací řízení zahájeno. Před uzavřením obecné nájemní dohody z roku 2005 nebylo mimoto provedeno ani nezávislé ocenění.

(50)

Město však zdůraznilo skutečnost, že při stanovení nájemného v obecné nájemní smlouvě z roku 2005 uzavřené se společností ÍG byly posouzeny různé stávající nájemní smlouvy v této oblasti, které byly uzavřeny na základě otevřených oznámení v islandských sdělovacích prostředcích v roce 2003. Kontrolní úřad se však domnívá, že tato oznámení představovala pouze výzvy k vyjádření zájmu a nejednalo se o otevřené a konkurenční nabídkové řízení. Mimoto se netýkala celé oblasti nabídnuté k pronájmu jednomu nájemci, nýbrž jednotlivých nemovitostí v této oblasti.

(51)

Kontrolní úřad proto vyvozuje závěr, že tento postup oznámení nesplňuje požadavky kritéria subjektu v tržním hospodářství. V důsledku toho tedy výsledek tohoto postupu nemůže sloužit jako spolehlivý náhradní ukazatel pro stanovení tržní ceny za dotčené právo nájmu.

(52)

Jak je uvedeno výše, neexistencí dostatečného zadávacího řízení není vyloučena možnost, aby Kontrolní úřad použil kritérium subjektu v tržním hospodářství. Kontrolní úřad však musí přezkoumat podstatu dotyčné transakce, a zejména porovnat dohodnutou cenu s tržní cenou. Za tímto účelem se Kontrolní úřad obvykle odvolává na nezávislé znalecké ocenění jako na náhradní ukazatel tržní ceny. Takové ocenění by ideálně mělo být vypracováno v době transakce. Kontrolní úřad však může ve svém posouzení vycházet i z ocenění ex post (40).

(53)

Město uvedlo, že existuje řada záležitostí, které ovlivňují tržní nájemné v oblasti Gufunes. Za prvé, budovy a zařízení byly ve špatném stavu, někteří nájemci neplatili nájemné a docházelo tam k hromadění šrotu, jejž bylo nutno odklidit. Za druhé panovala nejistota ohledně územních plánů pro oblast Gufunes. Průmyslová činnostv dané oblasti je podle předchozích a stávajících obecních plánů na ústupu, a město proto nemůže uzavřít dlouhodobou smlouvu o pronájmu nemovitostí. Za třetí, společnost ÍG má povinnost vrátit na žádost část pozemků do dvanácti měsíců a výpovědní lhůta vztahující se na celou oblast, včetně budov, činila pouze osmnáct měsíců.

(54)

Jak bylo uvedeno výše, v době, kdy probíhala jednání se společností RVK Studios ohledně prodeje budov v oblasti Gufunes, najalo město dva nezávislé realitní agenty, aby stanovili hodnotu nemovitostí a práv nájmu. Ačkoli se toto nezávislé ocenění netýká přímo tržního nájemného u nemovitostí, potvrzuje špatný stav nemovitostí a jejich tržní hodnotu. Oba nezávislí odhadci zdůrazňují skutečnost, že do budov zatéká, budovy nejsou dostatečně izolované, obsahují značný průmyslový odpad z doby, kdy pozemky využívala továrna na výrobu hnojiv, a jsou celkově zchátralé. Některé budovy mimoto obsahují azbest a jiné je třeba zbourat.

(55)

Jak bylo uvedeno výše, město předložilo rovněž srovnání s podobnou průmyslovou nemovitostí nacházející se na adrese Sævarhöfði 31. Nemovitost byla ústředním orgánem pro zadávání veřejných zakázek nabídnuta k pronájmu a přijata byla nejvyšší ze čtyř nabídek v hodnotě 420 000 ISK měsíčně. Tato nájemní smlouva nezahrnuje zvláštní služby nebo povinnosti, které by nájemce plnil. Nejvyšší nabídka nájemného jako procentní podíl odhadnuté hodnoty nemovitosti činí 0,147 %, zatímco výše nájmu podle obecné nájemní smlouvy z roku 2005 uzavřené se společností ÍG představuje 0,320 % odhadnuté hodnoty nemovitostí v oblasti Gufunes.

(56)

Společnost 101 Reykjavík Fasteignasala provedla nezávislé ocenění obecné nájemní smlouvy z roku 2005 (41). Ocenění je ze dne 15. října 2015. Ocenění se zakládá na hodnotě a stavu jednotlivých nemovitostí, které byly oceněny a zkontrolovány jednotlivě. Ocenění zkoumá stav nemovitostí a dotyčné oblasti v době uzavření obecné nájemní smlouvy z roku 2005, jakož i převládající tržní podmínky v té době. Závěr odhadce je ten, že výše celkového měsíčního nájemného za nemovitosti v říjnu 2005 činila 1 870 000 ISK. Podle obecné nájemní smlouvy z roku 2005 však bylo měsíční nájemné pro společnost ÍG stanoveno ve výši 2 000 000 ISK a bylo měsíčně přepočítáváno podle indexu spotřebitelských cen (42). Nájemné, které hradí měsíčně společnost ÍG, je tudíž vyšší než tržní nájemné podle znaleckého ocenění.

(57)

S přihlédnutím ke všem výše uvedeným skutečnostem se Kontrolní úřad domnívá, že obecná nájemní smlouva z roku 2005 nebyla uzavřena za nižší než tržní cenu.

(58)

Kontrolní úřad rovněž podotýká, že srovnání s nemovitostí na adrese Sævarhöfði 31 ani ocenění vyhotovené společností 101 Reykjavík Fasteignasala nevzalo v potaz zvláštní povinnosti obsažené v nájemních smlouvách, zejména krátkou výpovědní lhůtu (jež byla nyní uplatněna) a různé povinnosti týkající se údržby. Finanční dopad těchto povinností na nájemné lze obtížně vyčíslit. Nájemní smlouvy však zvýhodňují město na úkor společnosti ÍG, což dále podporuje závěr Kontrolního úřadu, že obecná nájemní smlouva z roku 2005 byla uzavřena za tržních podmínek.

(59)

Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem vyvozuje Kontrolní úřad závěr, že společnost ÍG nezískala z nájemních smluv hospodářskou výhodu.

(60)

Na základě výše uvedeného posouzení se Kontrolní úřad domnívá, že nájemní smlouvy uzavřené mezi městem a společností ÍG ohledně pronájmu oblasti Gufunes nezahrnují státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP,