(1)

Komisija je bila oktobra in novembra 2011 na podlagi tiskovnih poročil in informacij, ki so jih zagotovili državljani, opozorjena na domnevno državno pomoč v korist kluba Real Madrid Club de Fútbol (v nadaljnjem besedilu: Real Madrid), odobreno v obliki prenosa premoženja na podlagi sporazuma, podpisanega z Mestnim svetom v Madridu (Ayuntamiento de Madrid) 29. julija 2011 (v nadaljnjem besedilu: sporazum o poravnavi iz leta 2011; glej uvodno izjavo 29, v nadaljnjem besedilu: ukrep). Komisija je 20. decembra 2011 Španijo pozvala, naj predloži pripombe k tem informacijam. Španija je svoje pripombe predložila v vlogah, prejetih 23. decembra 2011 in 20. februarja 2012. Na nadaljnjo zahtevo Komisije za predložitev informacij z dne 2. aprila 2012 je Španija predložila dodatne informacije, ki jih je Komisija prejela 18. junija 2012.

(2)

Z dopisom z dne 18. decembra 2013 je Komisija obvestila Španijo, da bo v zvezi z ukrepom začela postopek iz člena 108(2) Pogodbe o delovanju Evropske unije (PDEU) (2). Španija je z dopisom z dne 16. januarja 2014 predložila pripombe k tej odločitvi.

(3)

Sklep Komisije, da začne postopek (v nadaljnjem besedilu: sklep o začetku postopka), je bil objavljen v Uradnem listu Evropske unije (3). Komisija je zainteresirane strani pozvala, naj predložijo pripombe k ukrepu.

(4)

Komisija je prejela pripombe zainteresiranih strani. Te pripombe je posredovala španskim organom, ki so imeli priložnost, da nanje odgovorijo. Komisija je pripombe Španije prejela z dopisom z dne 17. novembra 2014. Komisija se je 4. novembra 2015 in 14. marca 2016 sestala s predstavniki kluba Real Madrid. Komisija je 6. novembra 2015 organizirala telefonsko konferenco s predstavniki Mestnega sveta v Madridu. Španija je 9. marca 2016 poslala dodatne informacije.

(5)

Komisija je 22. aprila 2015 španskim organom posredovala študijo o vrednotenju zemljišča B-32, ki jo je na njeno zahtevo pripravil neodvisni urad za vrednotenje zemljišč CEIAM Cabré Alegret (v nadaljnjem besedilu: CEIAM), da bi lahko predložili morebitne pripombe. V študiji o vrednotenju je urad CEIAM ocenil vrednost pravice do uporabe zemljišča B-32. Španski organi so z dopisom z dne 15. junija 2015 predložili pripombe k navedeni študiji. Real Madrid je svoje pripombe k tej študiji poslal z dopisom z dne 9. julija 2015.

(6)

Komisija je 4. julija 2016 sprejela Sklep (EU) 2016/2393 (4) (v nadaljnjem besedilu: sklep iz leta 2016) v skladu s členom 7 Uredbe Sveta (ES) št. 659/1999 (5). V členu 1 sklepa iz leta 2016 je bilo ugotovljeno, da je bila državna pomoč, dodeljena klubu Real Madrid, odobrena v nasprotju s členom 108(3) PDEU in ni združljiva z notranjim trgom. V členu 3 sklepa iz leta 2016 je bila odrejena izterjava take pomoči.

(7)

Real Madrid je 14. novembra 2016 pri Splošnem sodišču vložil tožbo za razglasitev ničnosti sklepa iz leta 2016.

(8)

Splošno sodišče je s sodbo z dne 22. maja 2019 ugotovilo, da Mestni svet v Madridu ob podpisu sporazuma o poravnavi iz leta 2011 ni deloval kot udeleženec v tržnem gospodarstvu (glej uvodni izjavi 1 in 29(25)). Zlasti je ugotovilo, da bi preudaren udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju, v kakršnem je bil Mestni svet v Madridu v obravnavani zadevi, pridobil pravno svetovanje, preden bi podpisal sporazum o poravnavi iz leta 2011 in sprejel polno pravno odgovornost za nezmožnost prenosa zemljišča B-32, kot je bilo dogovorjeno v sporazumu, ki sta ga Mestni svet v Madridu in Real Madrid podpisala 29. maja 1998 (glej uvodno izjavo 17) (v nadaljnjem besedilu: sodba iz leta 2019) (6).

(9)

Real Madrid je na obravnavi pred Splošnim sodiščem v zadevi T-791/16 trdil, da je Mestni svet v Madridu pred podpisom sporazuma s klubom z dne 29. julija 2011 od svojih služb prejel dve tehnični izvedenski poročili. Ti tehnični izvedenski poročili sta izhajali iz besedila obrazložitvenega memoranduma sporazuma o poravnavi iz leta 2011, v katerem so bile povzete ugotovitve Mestnega sveta v Madridu v zvezi s tem vprašanjem (7). Po mnenju Splošnega sodišča informacij iz tega obrazložitvenega memoranduma ni mogoče šteti za pravno analizo razlogov, na podlagi katerih je Mestni svet v Madridu odgovoren za neizvedbo prenosa zemljišča B-32 na Real Madrid. Splošno sodišče je zlasti ugotovilo, da v tem obrazložitvenem memorandumu niso bili podrobno opisani predpisi, ki so se do leta 2011 uporabljali za možnost prenosa zemljišča B-32, niti ni vključeval analize tega, kdo in iz kakšnih razlogov bi bil odgovoren za neizvedbo prenosa takega zemljišča (8). Poleg tega je Splošno sodišče navedlo, da tehnični izvedenski poročili pred obravnavo nista bili predloženi Komisiji ali Splošnemu sodišču (9).

(10)

Splošno sodišče je sklep iz leta 2016 razglasilo za ničen iz naslednjih razlogov. Komisija je v sklepu iz leta 2016 preučila, ali nadomestilo, dodeljeno klubu Real Madrid zaradi neizvedbe prenosa zemljišča B-32, kot je bilo dogovorjeno v sporazumu o poravnavi iz leta 2011, vsebuje državno pomoč. To nadomestilo je bilo v obliki prenosa treh drugih zemljišč (v nadaljevanju: tri druga zemljišča) in pobota medsebojnih dolgov. Komisija je v sklepu iz leta 2016 upoštevala izključno ocenjeno vrednost zemljišča B-32, ni pa ovrednotila treh drugih zemljišč, prenesenih na nogometni klub Real Madrid. Splošno sodišče je zato ugotovilo, da Komisija pri ugotavljanju obstoja prednosti, ki izhaja iz sporazuma o poravnavi iz leta 2011, ni upoštevala vseh vidikov zadevne transakcije (10).

(11)

Po razglasitvi ničnosti sklepa iz leta 2016 in zahtevi Komisije za informacije z dne 26. septembra 2019 je Španija 31. januarja 2020 predložila pripombe. Real Madrid je 21. novembra 2019 predložil odgovor na zahtevo Komisije za informacije z dne 26. septembra 2019.

(12)

Komisija je 27. julija 2021 španskim organom in klubu Real Madrid posredovala študijo o vrednotenju zemljišč, ki jo je naročila pri neodvisnem uradu za vrednotenje zemljišč TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (v nadaljnjem besedilu: TINSA) (11), da bi lahko predložili morebitne pripombe. Španski organi so pripombe k navedeni študiji predložili z dopisom z dne 29. novembra 2021. Real Madrid je pripombe k tej študiji predložil z dopisom z dne 15. oktobra 2021.

(13)

Španski organi so 31. januarja 2020, 4. avgusta 2020, 10. maja 2022, 15. julija 2024 in 14. aprila 2025 predložili dodatne informacije. V pripombah z dne 15. julija 2024 so poudarili pomen analize, vključene v njihove prejšnje pripombe z dne 20. februarja 2012, 18. junija 2012, 16. januarja 2014 in 17. novembra 2014. Komisija je od kluba Real Madrid prejela dodatne pripombe z dne 21. novembra 2019, 12. junija 2020 in 29. julija 2022.

(14)

Real Madrid je profesionalni športni klub (12). V poslovnem letu 2023–2024 so prihodki iz poslovanja kluba Real Madrid dosegli 1 073 000 000 EUR. Ti prihodki so bili ustvarjeni s prodajo vstopnic, trženjskimi dejavnostmi, pravicami oddajanja, prodajo na drobno, sponzorstvom itd. (13).

(15)

Mestni svet v Madridu in Real Madrid sta 20. decembra 1991 sklenila sporazum o prenovi klubskega stadiona Santiago Bernabéu (v nadaljnjem besedilu: sporazum iz leta 1991). V skladu s tem sporazumom se je Real Madrid zavezal, da bo zgradil podzemno parkirišče in izvedel dodatna dela za izboljšanje nekaterih območij okoli stadiona. Nekaterih od teh obveznosti ni izpolnil.

(16)

Dne 29. novembra 1996 so Real Madrid, Mestni svet v Madridu in regionalna vlada, Avtonomna skupnost Madrid (Comunidad de Madrid), sklenili sporazum o menjavi zemljišč (convenio de permuta de suelo) (v nadaljnjem besedilu: sporazum o menjavi iz leta 1996). V tem sporazumu se je Real Madrid strinjal, da bo na Avtonomno skupnost Madrid in Mestni svet v Madridu prenesel zemljišče v velikosti 30 000 kvadratnih metrov, ki se nahaja na območju Ciudad Deportiva v Madridu. V zameno se je Mestni svet v Madridu zavezal, da bo na Real Madrid prenesel zemljišča, ki bodo določena naknadno. V sporazumu o menjavi iz leta 1996 je bila vrednost 30 000 kvadratnih metrov, prenesenih na Mestni svet v Madridu in Avtonomno skupnost Madrid, v dogovoru med strankami določena na 27 milijonov EUR. Zemljišče v velikosti 30 000 kvadratnih metrov naj bi si enakopravno razdelila Avtonomna skupnost Madrid in Mestni svet v Madridu. Po navedbah španskih organov je Mestni svet v Madridu leta 2004 prodal 15 000 kvadratnih metrov zemljišča v Ciudad Deportiva za 53 578 623 EUR (glej uvodno izjavo 51).

(17)

Mestni svet v Madridu in Real Madrid sta 29. maja 1998 sklenila sporazum za izvajanje sporazuma o menjavi zemljišč iz leta 1996 (v nadaljnjem besedilu: izvedbeni sporazum iz leta 1998). V skladu s tem sporazumom se je Real Madrid zavezal, da bo na Mestni svet v Madridu prenesel 15 000 kvadratnih metrov v Ciudad Deportiva (14) v vrednosti 13 500 000 EUR (15). V zameno se je Mestni svet v Madridu zavezal, da bo na Real Madrid prenesel naslednja zemljišča z ustrezno vrednostjo: dve zemljišči, ki se nahajata na območju Julian Camarillo Sur (v nadaljnjem besedilu: zemljišči 33 in 34), in zemljišče B-32 na območju Las Tablas (v nadaljnjem besedilu: zemljišče B-32). Zemljišče B-32 zajema območje v velikosti 70 815 kvadratnih metrov s stavbno površino 35 407 kvadratnih metrov.

(18)

Za namen izvedbenega sporazuma iz leta 1998, kot so navedli španski organi, so službe Mestnega sveta v Madridu, pristojne za vrednotenje zemljišč, 28. maja 1998 vrednost zemljišča B-32 ocenile na 595 194 EUR. Ta ocena je bila opravljena v skladu s kraljevim odlokom 1020/1993 (16) o metodologiji za določitev vrednosti mestnih zemljišč. Po navedbah španskih organov so službe, pristojne za vrednotenje zemljišč v Mestnem svetu v Madridu, pri vrednotenju zemljišča B-32 upoštevale, da je bilo 28. maja 1998 odobreno le urbanistično načrtovanje zemljišča B-32, da se ni izvajal urbanistični razvoj območja in da niso bila izdana gradbena dovoljenja.

(19)

Izvedbeni sporazum iz leta 1998 je vseboval en sam odložni pogoj, in sicer da mora sporazum odobriti svet za občinsko urbanistično upravljanje (Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo) Mestnega sveta v Madridu. Odobren je bil 4. junija 1998. Poleg tega sta se stranki v izvedbenem sporazumu iz leta 1998 dogovorili, da se prenos zemljišča B-32 na Real Madrid izvede sedem dni po vpisu zemljišča B-32, ki je v lasti Mestnega sveta v Madridu, v špansko zemljiško knjigo (Registro de la Propiedad).

(20)

Mestni svet v Madridu je 23. februarja 1999 na Real Madrid prenesel zemljišči 33 in 34. Zemljišče B-32 takrat ni bilo preneseno, saj še ni bilo v lasti mestnega sveta.

(21)

Mestni svet v Madridu je 28. julija 2000 pridobil lastništvo nad zemljiščem B-32 (17). Zemljišče B-32 je bilo kot last Mestnega sveta v Madridu v zemljiško knjigo vpisano 11. februarja 2003. Do prenosa zemljišča B-32 na Real Madrid ni prišlo.

(22)

Zemljišče B-32 je bilo klasificirano za osnovno športno namembnost (equipamiento básico deportivo) v okviru delnega urbanističnega načrta (plan parcial) območja „UZI 0.08 Las Tablas“ z dne 28. julija 1995. Taka klasifikacija je bila določena tudi v splošnem urbanističnem načrtu Madrida (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, v nadaljnjem besedilu: PGOU), ki sta ga 17. aprila 1997 odobrila Mestni svet v Madridu in Avtonomna skupnost Madrid. Stranke izvedbenega sporazuma iz leta 1998 so bile seznanjene s klasifikacijo zemljišča B-32 za športno namembnost. Španski organi so pred podpisom izvedbenega sporazuma iz leta 1998 menili, da urbanistična klasifikacija zemljišča B-32 ne izključuje njegovega prenosa na zasebni subjekt, če se zemljišče uporablja za predvideno športno namembnost. Po navedbah španskih organov je Mestni svet v Madridu domneval, da bi se zemljišče B-32 lahko preneslo na Real Madrid, ker je Real Madrid načrtoval gradnjo športne infrastrukture na takem zemljišču.

(23)

Zakon 9/2001 (18), ki je začel veljati leta 2001, izključuje prenos lastništva zemljišča B-32 na zasebni subjekt. V skladu z zakonom 9/2001 morajo namreč biti zemljišča, ki se uporabljajo enako kot zemljišče B-32, v lasti javnih organov in ostati v javni lasti od začetka veljavnosti urbanističnih načrtov, v katerih so ta zemljišča klasificirana kot zemljišča v javni rabi (bien de naturaleza demanial). Mestni svet v Madridu v nasprotju z določbami izvedbenega sporazuma iz leta 1998, vendar v skladu z zahtevami zakona 9/2001 leta 2003 ni prenesel lastništva zemljišča B-32 (19).

(24)

Višje sodišče v Madridu (Tribunal Superior de Justicia de Madrid) je leta 2004 odločilo, da se zemljišča z urbanistično klasifikacijo, kot je bila dodeljena zemljišču B-32, samodejno štejejo za javno lastnino in jih ni mogoče prodati zasebnim subjektom (20).

(25)

V okviru sporazuma o poravnavi iz leta 2011 sta Mestni svet v Madridu in Real Madrid rešila pravni spor med strankama v zvezi s sporazumom iz leta 1991, sporazumom iz leta 1996 in izvedbenim sporazumom iz leta 1998.

(26)

Upravni spis Mestnega sveta v Madridu o podpisu sporazuma o poravnavi iz leta 2011 vključuje tri poročila, ki so jih pripravili urbanistični, pravni in finančni oddelki Mestnega sveta v Madridu (21). Španski organi in Real Madrid so navedli, da so bila na podlagi upravnih pravnih določb, ki veljajo za občinsko upravo (22), ta poročila obvezna za Mestni svet v Madridu pred podpisom pogodb, kot je zadevni sporazum. Ta tri izvedenska poročila, ki so bila podpisana 28. julija 2011, tj. pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011, so pritrjevala takemu podpisu s strani Mestnega sveta v Madridu (v nadaljnjem besedilu: tri poročila Mestnega sveta v Madridu). Urbanistični, pravni in finančni oddelek Mestnega sveta v Madridu so upoštevali sporazum o menjavi iz leta 1996, izvedbeni sporazum iz leta 1998, vrednotenje treh drugih zemljišč, ki so ga 27. julija 2011 opravile tehnične službe Mestnega sveta v Madridu, in zahtevo kluba Real Madrid z dne 28. januarja 2011 za prenos lastništva zemljišča B-32.

(27)

Stališče urbanističnega, pravnega in finančnega oddelka mestnega sveta v Madridu glede podpisa poravnave iz leta 2011 je bilo 28. julija 2011 mogoče povzeti tako:

(28)

Vsebina treh poročil Mestnega sveta v Madridu je bila povzeta v obrazložitvenem memorandumu sporazuma o poravnavi iz leta 2011. Vendar je bil upravni spis Mestnega sveta v Madridu v zvezi s podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011 Komisiji predložen šele leta 2020.

(29)

Mestni svet v Madridu je v sporazumu o poravnavi iz leta 2011 priznal, da ni prenesel lastništva zemljišča B-32, in se strinjal, da bo klubu Real Madrid izplačal odškodnino za to kršitev izvedbenega sporazuma iz leta 1998. Kot sta se stranki dogovorili leta 2011, bi bila odškodnina enaka vrednosti zemljišča B-32 v letu 2011 in bi bila izplačana s prenosom treh drugih zemljišč na klub Real Madrid.

(30)

V poročilu o vrednotenju z dne 27. julija 2011 so službe, pristojne za vrednotenje zemljišč Mestnega sveta v Madridu, vrednost zemljišča B-32 v letu 2011 ocenile na 22 693 054,44 EUR. Za to vrednotenje so službe Mestnega sveta v Madridu uporabile merila, ki so bila uporabljena že za vrednotenje zemljišča B-32 leta 1998, ter upoštevale klasifikacijo zemljišča in njegov urbanistični položaj v letu 2011.

(31)

Tri druga zemljišča, prenesena na klub Real Madrid, so bila naslednja: zemljišče, ki se nahaja med Rafael Salgado, Paseo de la Castellana in Concha Espina, v velikosti 3 600 kvadratnih metrov, zemljišča na območju Mercedes Arteaga in Jacinto Verdaguer, skupaj 7 966 kvadratnih metrov, ter zemljišče v velikosti 3 035 kvadratnih metrov v Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. Skupna vrednost treh drugih zemljišč, kot so jo izračunale službe, pristojne za vrednotenje zemljišč Mestnega sveta v Madridu, je znašala 19 972 348,96 EUR.

(32)

Stranki sta se v sporazumu o poravnavi iz leta 2011 dogovorili tudi, da Real Madrid dolguje Mestnemu svetu v Madridu znesek v višini 2 812 735,03 EUR kot nadomestilo za neupoštevanje nekaterih pogodbenih obveznosti iz sporazuma iz leta 1991 (glej uvodno izjavo 15).

(33)

Real Madrid in Mestni svet v Madridu sta se dogovorila za pobotanje medsebojnih dolgov skladno s sporazumom o poravnavi iz leta 2011. Prvič, znesek davkov na nepremičnine, ki jih je klub Real Madrid od leta 2002 plačeval za zemljišče B-32, v višini 92 037,59 EUR je bil prištet terjatvi kluba Real Madrid za zemljišče B-32 v višini 22 693 054,44 EUR. Drugič, neporavnani dolgi v okviru sporazuma iz leta 1991 v višini 2 812 735,03 EUR so se odšteli od terjatve kluba Real Madrid, tako da je terjatev kluba Real Madrid do Mestnega sveta v Madridu znašala 19 972 357,00 EUR. Ta terjatev je bila, tretjič, pobotana z vrednostjo treh drugih zemljišč v višini 19 972 348,96 EUR. Rezultat tega je bila, četrtič, preostala terjatev kluba Real Madrid do Mestnega sveta v Madridu v višini 8,04 EUR.

(34)

V skladu s kasnejšim sporazumom, sklenjenim septembra 2011 med Mestnim svetom v Madridu in klubom Real Madrid (v nadaljnjem besedilu: urbanistični sporazum iz leta 2011), se je klub Real Madrid zavezal, da bo na Mestni svet v Madridu prenesel zemljišče na območju Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (eno od treh drugih zemljišč) in nakupovalni center ter da mu bo izplačal enkratni znesek v višini 6 600 000 EUR. V zameno se je Mestni svet v Madridu zavezal, da bo na klub Real Madrid prenesel zemljišče v velikosti 5 216 kvadratnih metrov, ki ga je imel v lasti in se je nahajal pred klubskim stadionom kluba Santiago Bernabeu, na katerem je Real Madrid nameraval zgraditi nakupovalni center in hotel. V okviru slednjega prenosa sta Mestni svet v Madridu in Avtonomna skupnost Madrid spremenila PGOU tako, da sta območje pred stadionom preklasificirala ter na njem omogočila gostejšo pozidavo in komercialno uporabo. Vendar je bila ta sprememba PGOU razveljavljena s sodbo višjega sodišča v Madridu z dne 2. februarja 2015 (23).

(35)

Španski organi so v pripombah, ki so jih Komisiji predložili pred začetkom formalnega postopka preiskave, zatrjevali, da je bil Mestni svet v Madridu zaradi pravne nezmožnosti izpolnitve obveznosti v skladu z izvedbenim sporazumom iz leta 1998 o prenosu zemljišča B-32 na Real Madrid po zakonu zavezan temu klubu izplačati nadomestilo v protivrednosti zadevnega zemljišča. Komisijo je na tej podlagi zanimalo, ali leta 1998 dejansko ni bilo mogoče prenesti zemljišča na Real Madrid in kakšne so posledice take nezmožnosti izpolnitve pogodbenih obveznosti ene od pogodbenih strank po španskem civilnem pravu.

(36)

Komisija je izrazila dvome o tem, ali je vrednost zemljišča B-32, določena v sporazumu o poravnavi iz leta 2011, odražala tržno ceno. Oceno so opravile službe Mestnega sveta v Madridu, očitno brez neodvisne strokovne ocene.

(37)

Komisija je prav tako dvomila o tem, ali je bila vrednost zemljišč, ki so bila prenesena na Real Madrid z nadaljnjo menjavo zemljišča v okolici stadiona Bernabeu v okviru urbanističnega sporazuma iz leta 2011, v skladu z njihovo tržno vrednostjo. Zato je Komisija menila, da bi lahko tudi te transakcije pomenile pomoč v smislu člena 107(1) PDEU.

(38)

Komisija je izrazila dvome o združljivosti morebitne pomoči z notranjim trgom. Zaradi neobstoja podrobnih smernic o uporabi pravil o državni pomoči za komercialne športne dejavnosti bi morala ocena temeljiti neposredno na členu 107(3), točka (c), PDEU. V skladu z navedeno določbo se pomoč lahko šteje za združljivo z notranjim trgom, če v skupnem interesu pospešuje razvoj določenih gospodarskih dejavnosti ali določenih gospodarskih območij. Komisija je izrazila dvome glede skupnega interesa, ki bi upravičil selektivno podporo zelo močnemu akterju v močno konkurenčnem gospodarskem sektorju.

(39)

V sklepu o začetku postopka je Komisija zavzela predhodno stališče, da nadomestilo za Real Madrid, ki ga je Mestni svet v Madridu dodelil v okviru sporazuma o poravnavi iz leta 2011, pomeni državno pomoč za Real Madrid v smislu člena 107(1) Pogodbe. V skladu s tem je Španijo in zainteresirane strani pozvala, naj predložijo ustrezne informacije v zvezi z dvomi, pojasnjenimi v tem oddelku 3.

(40)

V tem oddelku so povzete pripombe, ki so jih španski organi predložili od leta 2011 do leta 2025, tj. pred in med formalnim postopkom preiskave, ki ga je Komisija začela v tej zadevi.

(41)

Zemljišče B-32 je bilo klasificirano za športno namembnost (glej uvodno izjavo 22). Po navedbah španskih organov urbanistična opredelitev zemljišča B-32 za športno namembnost leta 1998 ni bila ovira za prenos zemljišča na zasebni subjekt, kot je Real Madrid. Pravna nezmožnost prenosa zemljišča B-32 ni izhajala iz športne namembnosti zemljišča, temveč iz njegove posebne narave javnega lastništva (bien de naturaleza demanial), kot je bila uvedena z zakonom 9/2001, zaradi česar je bilo zemljišče neprenosljivo.

(42)

Španski organi so v svojih pripombah pojasnili naslednje:

(43)

Poleg tega so španski organi navedli, da je bila neprenosljivost zemljišča B-32 na zasebne subjekte nedvoumno določena ob sprejetju zakona 9/2001. Na podlagi člena 36.1 zakona 9/2001 morajo biti zemljišča z enako namembnostjo kot zemljišče B-32 v javni lasti. Poleg tega v skladu s členom 64 istega zakona začetek veljavnosti PGOU povzroči, da se zemljišča povežejo z njihovo urbanistično klasifikacijo. Kot so pojasnili španski organi, „so takrat [11. februarja 2003] občinske službe glede na takrat veljavno zakonodajo (zakon 9/2001 [...]) ugotovile, kar je bilo pozneje potrjeno s sodno prakso in doktrino, da zemljišča B-32 ni več mogoče prenesti na ta nogometni klub“.

(44)

V skladu z določbo IV izvedbenega sporazuma iz leta 1998 bi bilo treba prenos zemljišča B-32 na Real Madrid izvesti v sedmih dneh po vpisu Mestnega sveta v Madridu kot lastnika zemljišča B-32 v zemljiško knjigo. Ta vpis je bil opravljen 11. februarja 2003. Zato je bilo od tega trenutka dalje zemljišče mogoče prenesti. Po navedbah španskih organov je bilo, ker je zakon 9/2001 medtem že začel veljati 1. januarja 2003, zemljišče B-32 v javni lasti in ga ni bilo mogoče prenesti na Real Madrid.

(45)

Poleg tega so španski organi navedli argumente glede morebitne spremembe klasifikacije zemljišča B-32 za športno namembnost v PGOU, da bi omogočili njegov prenos na zasebni subjekt. Najprej so pojasnili, da bi Mestni svet v Madridu lahko tako spremembo predlagal Avtonomni skupnosti Madrid. Vendar pa je bila po mnenju španskih organov in na podlagi sodne prakse španskega vrhovnega sodišča (26) taka sprememba mogoča le, če je bila utemeljena s splošnim interesom. Sprememba PGOU, katere namen bi bil zgolj omogočiti prenos določenega zemljišča na zasebni subjekt, bi se lahko štela za samovoljno in ne bi služila splošnemu interesu. Drugič, španski organi trdijo, da bi sprememba PGOU v tem primeru pomenila, da bi moral Mestni svet v Madridu pridobiti novo zemljišče s podobnimi značilnostmi, kot jih je imelo zemljišče B-32.

(46)

Španski organi so poudarili, da sta se Mestni svet v Madridu in Real Madrid v izvedbenem sporazumu iz leta 1998 dogovorila, da je učinkovitost tega sporazuma odvisna od enega samega odložnega pogoja, in sicer da ga mora odobriti Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo Mestnega sveta v Madridu. Taka odobritev je bila izdana 4. junija 1998, zato je izvedbeni sporazum iz leta 1998 na ta dan začel učinkovati in ga je treba šteti za izpolnjenega (perfeccionado).

(47)

Po navedbah španskih organov je to, da zemljišče B-32 ni bilo preneseno na Real Madrid, pomenilo, da je Mestni svet v Madridu kršil izvedbeni sporazum iz leta 1998, saj je menil, da je „imel pogodbeno obveznost, da konkretno in izrecno prenese zemljišče B-32 na Real Madrid,“ in da je bil Real Madrid „upravičen do prejema zemljišča B-32“ v skladu z veljavnim in izpolnjenim sporazumom.

(48)

Španski organi so pravne posledice take kršitve pojasnili že v letih 2012 in 2014, in sicer na podlagi svoje razlage ustreznih španskih pravnih določb.

(49)

Španski organi so menili, da je bil izvedbeni sporazum iz leta 1998 veljaven ab initio in zavezujoč za Mestni svet v Madridu in Real Madrid. Menili so, da izvedbeni sporazum iz leta 1998 ni vseboval nobene napake, zaradi katere bi bil ničen ali izpodbojen. Veljavnost takega sporazuma ni bila nikoli izpodbijana. Kršitev sporazuma s strani Mestnega sveta v Madridu je bila posledica neizpolnitve obveznosti prenosa lastništva zemljišča B-32 na Real Madrid zaradi uporabe zakona 9/2001, ki je začel veljati po izpolnitvi edinega odložnega pogoja iz izvedbenega sporazuma iz leta 1998 (glej uvodne izjave 43 do 46).

(50)

Španski organi prav tako poudarjajo, da je izvedbeni sporazum iz leta 1998 sporazum o menjavi, ki ne vključuje obveznosti prenosa zemljišča v zameno za plačilo, kot je to v primeru kupoprodajnih pogodb, temveč obveznost prejema določenih zemljišč v zameno za prenos drugih zemljišč. Ekonomsko ravnovesje sporazuma je temeljilo na vrednotenju vseh zemljišč, ki so bila predmet sporazuma, vključno s tistimi, ki jih je prenesel Real Madrid, in tistimi, ki jih je prenesel ali jih bo prenesel Mestni svet v Madridu. Real Madrid in Mestni svet v Madridu sporazuma sicer ne bi podpisala.

(51)

Španski organi navajajo, da je imel Real Madrid kot stranka, ki ni kršila sporazuma, v primeru nastale nezmožnosti (v nasprotju z nezmožnostjo ab initio) izpolnitve sporazuma, kot je tista, ki je Mestnemu svetu v Madridu preprečila prenos zemljišča B-32 na Real Madrid, na podlagi člena 1124 španskega civilnega zakonika dve možnosti, kako nadaljevati:

(52)

Španski organi so potrdili, da je Real Madrid od Mestnega sveta v Madridu zahteval, da izpolni obveznost prenosa lastništva zemljišča B-32 in da ne odpove izvedbenega sporazuma iz leta 1998. V tem primeru bi moral Mestni svet v Madridu, ker prenos zemljišča B-32 ni bil mogoč, izpolniti svojo obveznost tako, da bi klubu Real Madrid izplačal protivrednost zemljišča B-32 v letu 2011 (27).

(53)

Španski organi so zavrnili možnost, da bi bila izpolnitev izvedbenega sporazuma iz leta 1998 (zlasti prenos zemljišča B-32 na Real Madrid) nemogoča ab initio, in potrdili, da je sporazum po njihovem mnenju veljaven in zato ne ničen ali izpodbojen (glej uvodno izjavo 49). Organi so v pojasnilih iz let 2012 in 2014 Komisiji predložili opis posledic ničnosti.

(54)

Španski organi zlasti menijo, da če bi bil izvedbeni sporazum iz leta 1998 ničen – quod non po mnenju španskih organov –, bi ničnost, ker zemljišče B-32 ni bilo preneseno na Real Madrid, vplivala na celoten sporazum in bi morali stranki vrniti zemljišča, ki sta jih prvotno zamenjali.

(55)

Španski organi v zvezi z vrednotenjem zemljišča B-32 pojasnjujejo, da so vrednotenje opravile tehnične službe Mestnega sveta v Madridu na podlagi uveljavljenih meril, ki se uporabljajo za vrednotenje vseh zemljišč v lasti občine. Za strokovnjake v teh službah veljajo načela objektivnosti, strokovnosti in nepristranskosti. Javne uprave morajo v skladu z zakonom izračunati vrednost zemljišč v svoji lasti za pripravo popisa premoženja, ne glede na to, ali gre za javno ali zasebno pravno področje.

(56)

Vrednost zemljišča B-32 so leta 2011 določili strokovnjaki Mestnega sveta v Madridu v poročilu z dne 27. julija 2011 (tj. pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011), ki je temeljilo na modelu izračuna (Módelo básico de repercusión de suelo), kot sledi:

(57)

Španski organi so se sklicevali tudi na poročilo ministrstva za finance iz leta 2011, v katerem je bila vrednost zemljišča B-32 ocenjena na 25 776 296 EUR.

(58)

Kot je navedeno v uvodni izjavi 18, so službe Mestnega sveta v Madridu za namene izvedbenega sporazuma iz leta 1998 vrednost zemljišča B-32 leta 1998 ocenile na 595 194 EUR. Po navedbah španskih organov je razliko med vrednostjo zemljišča B-32 v letih 1998 in 2011 mogoče pojasniti s stanjem zemljišča v posameznem navedenem letu. Leta 1998 so službe Mestnega sveta v Madridu upoštevale zelo zgodnjo in osnovno fazo urbanega razvoja zemljišča. Takrat je bilo zaključeno šele urbanistično načrtovanje, razvoj območja pa se še ni izvajal, prav tako niso bila izdana gradbena dovoljenja. Tako je minilo še nekaj let, preden je bilo na zemljišču mogoče začeti graditi. Ta situacija je bila leta 2011 popolnoma spremenjena.

(59)

V zvezi s študijo, ki jo je za Komisijo pripravil urad TINSA za vrednotenje treh drugih zemljišč, prenesenih na Real Madrid namesto zemljišča B-32, kot je bilo dogovorjeno v sporazumu o poravnavi iz leta 2011 (glej uvodno izjavo 31), so španski organi navedli, da so metodologija (29) in pravila (30), v skladu s katerimi je urad TINSA izvedel vrednotenje, drugačni od metodologije (31) in pravil (32), ki jih je uporabil Mestni svet v Madridu. Poleg tega je ocena urada TINSA temeljila na njegovih lastnih podatkovnih zbirkah, do katerih Mestni svet v Madridu ni imel dostopa. Španski organi so prav tako navedli, da je urad TINSA izvedel analizo občutljivosti, pri kateri so bile na podlagi verjetnosti ugotovljene visoke vmesne vrednosti. Vendar je tudi po mnenju španskih organov razlika med rezultatom vrednotenj, ki sta ju opravila Mestni svet v Madridu in urad TINSA (1 127 651,04 EUR, tj. 5,36-odstotna razlika), sprejemljiva. Taka razlika v rezultatih izračuna bi bila sprejemljiva tudi pri vrednotenjih, izvedenih na podlagi iste metodologije.

(60)

Španija je menila, da je višje sodišče v Madridu v zvezi s predvideno ureditvijo nepremičnin v okviru urbanističnega sporazuma iz leta 2011 s sodbo št. 77/2015 z dne 2. februarja 2015 razveljavilo spremembo PGOU v zvezi z zemljiščem okoli stadiona Bernabeu in preprečilo izvajanje urbanističnega sporazuma iz leta 2011.

(61)

Komisija je prejela pripombe kluba Real Madrid po objavi sklepa o začetku postopka in po sodbi Splošnega sodišča iz leta 2019.

(62)

Real Madrid je poudaril, da se z urbanistično klasifikacijo zemljišča B-32 za „športno namembnost“ ni spremenila obveznost Mestnega sveta v Madridu, da v skladu z izvedbenim sporazumom iz leta 1998 lastništvo zemljišča prenese na Real Madrid. Takrat ni bilo jasno, da naj bi bilo zemljišče B-32 pozneje v javni lasti. Pogoj za to, da je zemljišče v javni lasti, je, da je zemljišče „namenjeno“ za javno storitev (afectación). Do take določitve pride, kadar se s tako javno storitvijo izpolnjuje javna potreba oziroma je dejansko povezana z javno potrebo (33).

(63)

Po navedbah kluba Real Madrid več kot 25 let po tem, ko je bilo zemljišče B-32 klasificirano za „športno namembnost“, na tem zemljišču niso bila izvedena nobena gradbena dela in nikoli ni bilo uporabljeno za zagotavljanje javnih storitev. Zato klasifikacija za „športno namembnost“ nikoli ni začela veljati in ni mogoče šteti, da je zemljišče postalo del javne domene (dominio público).

(64)

Poleg tega je Real Madrid menil, da bi bilo mogoče urbanistično klasifikacijo spremeniti še pred sklenitvijo izvedbenega sporazuma iz leta 1998. Mestni svet v Madridu je imel možnost preklicati (desafectación) takrat obstoječo klasifikacijo zemljišča B-32 in mu dodeliti drugačno klasifikacijo. Takšno spremembo obstoječe klasifikacije bi bilo leta 1998 mogoče izvesti brez posebnih zakonskih ovir. Vendar pa so se razmere leta 2001 spremenile zaradi začetka veljavnosti zakona 9/2001. Člen 67.2 zakona 9/2001 določa, da morajo spremembo klasifikacije zemljišča z javno namembnostjo (desafecte el suelo de un destino público) spremljati izravnalni ukrepi, da bi se ohranili kakovost in količina takšnih javnih sredstev na prizadetem območju (34). Posledično Mestni svet v Madridu, ko bi moral leta 2003 prenesti zemljišče B-32, tega ni mogel preklasificirati, ne da bi obenem sprejel ukrepe za zagotovitev, da se ne bosta spremenili kakovost in količina osnovnih športnih objektov v Las Tablas.

(65)

Posledično bi moral Mestni svet v Madridu pridobiti zemljišče na območju Las Tablas, ki bi bilo po velikosti podobno zemljišču B-32, in ga klasificirati za „osnovno športno namembnost“. To bi bilo zelo drago, saj so bila vsa razpoložljiva zemljišča na tem območju leta 2011 razvrščena kot „stanovanjska“ ali „komercialna“. Tako razvrščeno zemljišče dosega veliko višjo ceno na trgu kot zemljišča, razvrščena za „osnovno športno namembnost“. V študiji, ki jo je predložil Real Madrid, je bilo ocenjeno, da stroški Mestnega sveta v Madridu za tovrstne izravnalne ukrepe znašajo med 58 milijoni EUR in 240 milijoni EUR, tj. veliko več kot znaša nadomestilo v višini 22 693 054,44 EUR, dogovorjeno v skladu s sporazumom o poravnavi iz leta 2011 (35).

(66)

Po navedbah kluba Real Madrid je Mestni svet v Madridu v izvedbenem sporazumu iz leta 1998 nedvomno prevzel obveznost prenosa lastništva zemljišča B-32 na Real Madrid. Real Madrid ne bi nikoli prenesel popolnega lastništva zemljišča na Mestni svet v Madridu v zameno za zemljišče z omejitvami glede njegove prenosljivosti. Poleg tega bi hipotetični sporazum, ki bi vključeval neprenosljivo zemljišče, porušil pogodbeno ravnovesje in bi lahko povzročil neupravičeno obogatitev Mestnega sveta v Madridu, ki ni združljiva s španskim pravom.

(67)

Poleg tega je Real Madrid menil, da se načelo udeleženca v tržnem gospodarstvu v tej zadevi ne uporablja. Ustreznega referenčnega okvira v tej zadevi za ugotovitev odgovornosti javnega organa in posledic take odgovornosti ni določal trg, temveč zakon. Ni bilo pomembno, ali je ravnanje Mestnega sveta v Madridu skladno s tržnimi pravili, saj sta njegovo ravnanje in stopnja odgovornosti določena z zakonom.

(68)

Ker Mestni svet v Madridu ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, je lahko Real Madrid upravičeno zahteval nadomestilo zaradi kršitve pogodbe. To nadomestilo bi moralo Real Madrid postaviti v enak položaj, kot če bi Mestni svet v Madridu izpolnil svojo pogodbeno obveznost in prenesel polno lastninsko pravico nad zemljiščem B-32 na Real Madrid.

(69)

Real Madrid ni zahteval le pravice do uporabe zemljišča B-32. Tak zahtevek bi izkrivljal obveznosti, ki sta jih Mestni svet v Madridu in Real Madrid prevzela v izvedbenem sporazumu iz leta 1998. Ustrezna vrednost za namene nadomestila je bila vrednost, ki bi jo zemljišče B-32 imelo za Real Madrid, če bi Mestni svet v Madridu izpolnil svojo obveznost prenosa lastništva zemljišča v skladu s pogoji sporazuma.

(70)

Real Madrid je trdil, da morajo za ničnost pogodbene obveznosti po španskem pravu obstajati ovire za izpolnitev obveznosti že od samega začetka ter da morajo biti absolutne, trajne in zunaj nadzora pogodbenih strank. Iz istega razloga se Mestni svet v Madridu ne bi mogel izogniti svoji pogodbeni obveznosti prenosa zemljišča B-32 na Real Madrid s sklicevanjem na špansko pravno doktrino nastale nezmožnosti (imposibilidad sobrevenida). Mestni svet v Madridu bi se odgovornosti lahko izognil le, če bi bile ovire za izpolnitev nepremostljive in zunaj njegovega nadzora.

(71)

Po mnenju kluba Real Madrid si ni bilo mogoče predstavljati, da bi Real Madrid sprejel poravnavo, s katero bi se njegovi pogodbeni pravici do zemljišča B-32 dodelila vrednost, ki je nižja od tržne vrednosti tega zemljišča v letu 2011. Real Madrid ne bi sprejel poravnave, s katero bi se vrednost njegove pravice na zemljišču B-32 ocenila po tržni vrednosti tega zemljišča v letu 1998 ali 2003. Pripravljen bi bil sprožiti sodni postopek, da bi zaščitil polno vrednost svoje pravice do izpolnitve sporazuma o izvajanju iz leta 1998.

(72)

Real Madrid bi lahko namesto pri sporazumu o poravnavi iz leta 2011 vztrajal pri svojih pogodbenih pravicah. To bi lahko bilo nadomestilo zaradi kršitve pogodbe, če je bila kršitev povzročena namenoma ali iz malomarnosti, na podlagi člena 1101 civilnega zakonika. To bi privedlo do zahtevka za nadomestilo v vrednosti, ki jo je imelo zemljišče v času izreka sodbe, tj. vrednost, ki je bila predvidena v sporazumu o poravnavi iz leta 2011. Real Madrid bi lahko tudi prekinil pogodbo v skladu s členom 1124 civilnega zakonika, kar bi posledično pomenilo pravico do restitucije tistega, kar je bilo že izvedeno v skladu s členom 1123 civilnega zakonika, in odškodninskega zahtevka.

(73)

Real Madrid poudarja, da je sporazum o poravnavi iz leta 2011 ugodnejši za Mestni svet v Madridu kot polna restitucija zamenjanih zemljišč. Restitucija bi pomenila vrnitev na stanje pred izvedbenim sporazumom iz leta 1998. Mestni svet v Madridu bi bil načeloma prisiljen klubu Real Madrid vrniti 15 000 kvadratnih metrov, ki jih je prejel v Ciudad Deportiva, Real Madrid pa bi moral Mestnemu svetu v Madridu vrniti zemljišči 33 in 34. Vendar pa vrnitev zemljišča kot taka ne bi bila izvedljiva. Pogodbeni stranki sta zemljišči pred leti prodali tretjim osebam, ki so zemljišče kupile v dobri veri. V takih primerih morajo stranke po španskem pravu namesto tega drugi stranki vrniti protivrednost zemljišča, ki je predmet restitucije, v času izreka sodbe.

(74)

Real Madrid je na podlagi poročila o vrednotenju zemljišč iz leta 2014, ki ga je naročil pri družbi za nepremičninsko svetovanje Aguirre Newman (v nadaljnjem besedilu: poročilo Aguirre Newman), pojasnil, kako bi bila restitucija pogodbenih dejanj v letu 2011 obravnavana po španskem pravu in kakšne bi bile finančne posledice restitucije. Po njegovem mnenju bi restitucija privedla do naslednjih plačil med Mestnim svetom v Madridu in klubom Real Madrid:

(75)

Zato je Real Madrid trdil, da se je s sklenitvijo sporazuma o poravnavi iz leta 2011 Mestni svet v Madridu temu tveganju izognil s ceno, ki je bila za približno 10 407 000 EUR nižja od tiste, ki bi jo lahko Real Madrid zahteval v primeru odpovedi izvedbenega sporazuma iz leta 1998 in zahteve za restitucijo.

(76)

Nazadnje, Real Madrid je trdil, da bi lahko zahteval odškodnino za škodo, ki jo je Mestni svet v Madridu povzročil s kršenjem pogodbe. Na podlagi člena 1124 španskega civilnega zakonika in ustaljene sodne prakse sta prenehanje pogodbe in pogodbena odškodnina medsebojno združljivi pravni sredstvi. Namen take odškodnine je, da upnika postavi v enak položaj, kot če bi dolžnik izpolnil svoje obveznosti po pogodbi.

(77)

Če bi se izvedbeni sporazum iz leta 1998 štel za ničen, bi bila po mnenju kluba Real Madrid pravna posledica ničnosti pogodbe v skladu s členom 1303 civilnega zakonika restitucija dejanj pogodbenih strank v skladu z razveljavljeno pogodbo. Člen 1307 civilnega zakonika določa, da je treba stvar, ki je ni mogoče vrniti, ker je bila izgubljena, nadomestiti s protivrednostjo v času nastanka izgube, skupaj z obrestmi. Prodaja tretji osebi v dobri veri je izenačena z izgubo (38). Ta pristop bi privedel do naslednjih plačil med Mestnim svetom v Madridu in Real Madridom:

(78)

Vrednosti zemljišč v letu 1998 so določili izkušeni strokovni uradniki Gerencia Municipal de Urbanismo Mestnega sveta v Madridu z uporabo metodologije vrednotenja, ki je določena v španskem pravu. V skladu s tem vrednotenjem je bila skupna vrednost zemljišč, ki naj bi bila prenesena na Real Madrid, enaka vrednosti 15 000 kvadratnih metrov, ki naj bi bila prenesena na Mestni svet v Madridu.

Tabela 1

Vrednotenje v izvedbenem sporazumu iz leta 1998

(79)

Iz vrednotenj, ki jih je Mestni svet v Madridu leta 1998 uporabil kot podlago za prenos zemljišč B-32, 33 in 34, ni razvidno, da bi bilo nadomestilo klubu Real Madrid previsoko.

(80)

Metodologijo vrednotenja, ki je bila uporabljena za oceno vrednosti zemljišč, ki so predmet izvedbenega sporazuma iz leta 1998, uporabljajo javni organi po vsej Španiji za objektivno določanje vrednosti zemljišč (39). Uradniki, ki pripravljajo poročila o vrednotenju, so strokovnjaki na tem področju in imajo osebno dolžnost, da delujejo v skladu z veljavnim pravom in postopki ter uveljavljajo načela objektivnosti, nevtralnosti in nepristranskosti. Za vrednotenja, ki jih pripravljajo, se predpostavlja, da so poštena in natančna, med drugim v sodnih postopkih pred španskimi sodišči. Namerna prilagoditev vrednotenja (navzgor ali navzdol) v korist zasebne stranke na račun javne uprave bi bila po španskem pravu nezakonita.

(81)

Zato je Real Madrid menil, da so bila vrednotenja, ki so bila opravljena leta 1998 za namene izvedbenega sporazuma iz leta 1998, neodvisna strokovna vrednotenja v smislu Sporočila Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (40).

(82)

V poročilu Aguirre Newman je bila ocenjena tržna vrednost zemljišča B-32 leta 1998 in 15 000 kvadratnih metrov velikega zemljišča v Ciudad Deportiva. Rezultati poročila Aguirre Newman so na splošno skladni z ocenami, o katerih so se službe Mestnega sveta v Madridu dogovorile pred podpisom izvedbenega sporazuma iz leta 1998. Rezultati podpirajo stališče, da Real Madrid ni prejel previsokega nadomestila v letu 1998. V poročilu je bilo namreč navedeno, da je bila v izvedbenem sporazumu iz leta 1998 vrednost 15 000 kvadratnih metrov v Ciudad Deportiva iz leta 1998 ocenjena prenizko ter da so bila zemljišča B-32, 33 in 34, ocenjena previsoko.

Tabela 2

Vrednotenje v izvedbenem sporazumu iz leta 1998 v primerjavi s poročilom aguirre newman

(83)

Zgoraj navedeni rezultati kažejo, da je Mestni svet v Madridu pri sklenitvi sporazuma o menjavi zemljišč iz leta 1996 in izvedbenega sporazuma iz leta 1998 ravnal kot zasebni subjekt. Na Real Madrid ni prenesel nobene koristi. Naknadna prodaja zemljišč v Ciudad Deportiva za 53 000 000 EUR, ki jo je izvedel Mestni svet v Madridu, potrjuje, da Real Madrid pri zamenjavi zemljišča v Ciudad Deportiva z Mestnim svetom v Madridu ni prejel previsokega nadomestila. Da je bilo vrednotenje Mestnega sveta v Madridu točno, kaže tudi prodaja zemljišč na območju Julián Camarillo Sur tretjim osebam v letu 1999, ki jo je Real Madrid izvedel po ceni, ki je bila skoraj enaka vrednosti teh zemljišč v izvedbenem sporazumu iz leta 1998.

(84)

Real Madrid je menil, da je vrednotenje zemljišča B-32 v letu 2011, ki so ga opravile tehnične službe oddelka za urbani razvoj Mestnega sveta v Madridu, prav tako neodvisno. Vrednotenje, ki ga je za Real Madrid opravila družba Aguirre Newman in pri katerem so bila uporabljena uveljavljena mednarodna načela vrednotenja, je pokazalo, da je tržna vrednost zemljišča B-32 v letu 2011 znašala 22 690 000 EUR, kar je skoraj enako vrednotenju, ki ga je za namene poravnalnega sporazuma iz leta 2011 opravil Mestni svet v Madridu.

(85)

Real Madrid je uradu TINSA naročil tudi, naj za namene poročila, ki ga je naročila Komisija, oceni vrednost zemljišča B-32 v letu 2011 z metodologijo, ki jo je urad TINSA uporabil za izračun vrednosti treh drugih zemljišč, tj. dinamično metodo preostanka vrednosti. Na podlagi tega vrednotenja je tržna vrednost zemljišča B-32 leta 2011 znašala 23 000 000 EUR. Urad TINSA je vrednotenje pripravil na podlagi naslednjih specifičnih predpostavk. Prvič, zemljišče B-32 je bilo klasificirano za osnovno športno namembnost, in, drugič, izračun vrednosti je bil opravljen ob upoštevanju zemljišča kot zemljišča brez omejitev glede njegove prenosljivosti.

(86)

Poleg tega Real Madrid opozarja, da je bila vrednost zemljišča B-32, ki jo je leta 2011 določil zemljiški kataster (Catastro Inmobiliario), 25 776 296 EUR. Zemljiški kataster je državni subjekt pri španskem ministrstvu za finance in je neodvisen od Mestnega sveta v Madridu ali katerega koli drugega organa v Madridu. V skladu s španskim pravom katastrska vrednost ne sme presegati tržne vrednosti zadevnega zemljišča in temelji npr. na informacijah o dejanskih tržnih transakcijah. Posledično leta 2011 tržna vrednost zemljišča B-32 ne bi smela biti nižja od 25 776 296 EUR.

(87)

Real Madrid povečanje vrednosti od leta 1998 pojasnjuje s tem, da je bilo leta 1998 zemljišče B-32 neproduktivno zemljišče, ki se je nahajalo na povsem nerazvitem območju. Čeprav je Mestni svet v Madridu leta 1997 odobril urbanistični načrt, taka odobritev ni zagotavljala dejanskega razvoja zemljišča, saj so bile zanj potrebne precejšnje naložbe zasebnih investitorjev, ki bi bili pripravljeni prevzeti tveganje. Prva gradbena dovoljenja na območju Las Tablas, kjer se nahaja zemljišče B-32, so bila izdana šele leta 2001. Takrat se je začelo veliko graditi in postalo je jasno, da bo Las Tablas verjetno območje z uspešnim urbanim razvojem. Selitvi globalnega sedeža družbe Telefónica v Las Tablas so sledila še druga velika podjetja. Leta 2011 se je območje v celoti razvilo in je postalo zelo priljubljeno stanovanjsko in poslovno območje. Ta dramatična preobrazba Las Tablas v popolnoma razvito in pozidano območje, obdano z dragimi stanovanjskimi bloki in sedeži multinacionalk, je močno vplivala na vrednost zemljišča B-32 v letu 2011.

(88)

Svetovalna družba Aguirre Newman je za klub Real Madrid izračunala vrednost treh drugih zemljišč v letu 2011 na 12 385 000 EUR.

(89)

Poleg tega je Real Madrid sprejel vrednotenje treh drugih zemljišč, ki so ga izvedle službe Mestnega sveta v Madridu, in se z njim strinjal v sporazumu o poravnavi iz leta 2011.

(90)

V zvezi s študijo, ki jo je za Komisijo pripravil urad TINSA za vrednotenje treh drugih zemljišč, ki jih je bilo treba na Real Madrid prenesti namesto zemljišča B-32, kot je bilo dogovorjeno v sporazumu o poravnavi iz leta 2011 (glej uvodno izjavo 31), je Real Madrid menil, da je vrednotenje urada TINSA vključevalo napake, ki so bistveno vplivale na rezultate vrednotenja. Ena od teh napak je bilo dejstvo, da je vrednotenje urada TINSA temeljilo na zahtevanih cenah in ne na končnih cenah dejanskih nakupnih transakcij. Urad TINSA bi lahko uporabil orodje, ki ga španske zemljiške knjige ponujajo od leta 2017 in ki zagotavlja podatke o dejanskih transakcijah, s tem pa tudi o končnih cenah. Uporaba tega orodja bi lahko bila ključna pri ocenjevanju tržne vrednosti. V nasprotnem primeru bi lahko ocena povzročila odstopanja v rezultatih. Poleg tega naj uporaba primerljivih referenčnih vrednosti in nekaterih ponderiranih koeficientov s strani urada TINSA ne bi bila pravilna.

(91)

Real Madrid pojasnjuje, da je glede spremembe PGOU, povezane z okolico stadiona Bernabéu in okrožja Carabanchel, kot je bilo dogovorjeno v urbanističnem sporazumu iz leta 2011, sprememba urbanističnega načrta predvidevala povečanje zazidljive površine (edificabilidad), ki bi omogočila širitev stadiona in izgradnjo strehe. Za nadomestitev tega razvoja špansko pravo določa, da mora lastnik prenesti 10 % vrednosti povečanja zazidljive površine (aprovechamiento) na javni organ. V tem primeru naj bi ta prenos na Mestni svet v Madridu vključeval zemljišča na območju Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, ki bi bile preklasificirane iz „stanovanjskih“ (residencial) v „zelene površine“ in „javne objekte“ (equipamiento público).

(92)

Vendar je bila ta sprememba PGOU iz leta 2011 s sodbo višjega sodišča v Madridu št. 77/2015 z dne 2. februarja 2015 razveljavljena. Ta sodba je postala pravnomočna in preprečuje izvrševanje urbanističnega sporazuma iz leta 2011. Real Madrid poudarja, da ta sporazum nima nobene povezave s sporazumom o poravnavi iz leta 2011. Med Mestnim svetom v Madridu in Real Madridom na podlagi urbanističnega sporazuma iz leta 2011 ni bilo preneseno še nobeno zemljišče. Pravzaprav so bili s tem povezani načrti pogodbenih strank preklicani.

(93)

Po objavi sklepa o začetku postopka je Komisija prejela pripombe združenja Ecologistas en Acción, združenja Asociación para la Defensa del Estado de Derecho in državljanov, ki so Komisijo obvestili o obravnavani nepremičninski transakciji.

(94)

Združenje Ecologistas en acción trdi, da niti leta 1998 zemljišč, ki so bila namenjena za javne storitve, kot je javna športna namembnost, ni bilo mogoče prenesti na zasebne stranke. Ta prepoved naj bi veljala tudi za zemljišča, ki jih občina še ni pridobila, vendar pa so bila vključena v urbanistične načrte s takšno klasifikacijo. Tako špansko urbanistično pravo razlaga združenje Ecologistas en acción.

(95)

Podobno kot Real Madrid tudi združenje Ecologistas en acción Komisijo opozarja na sodbo št. 77/2015 višjega sodišča v Madridu z dne 2. februarja 2015, s katero je bila razveljavljena sprememba PGOU glede zemljišča okoli stadiona Bernabéu. Višje sodišče v Madridu je ugotovilo, da ni splošnega interesa, ki bi upravičeval spremembe urbanističnega načrtovanja glede zemljišč okoli stadiona, omenjenih v točki 18 sklepa o začetku postopka. Ugotovilo je, da se pri transakciji med klubom Real Madrid in Mestnim svetom v Madridu ni upošteval vidik splošnega javnega interesa občine, temveč le potrebe kluba v zvezi s projektom posodobitve njegovega stadiona.

(96)

Višje sodišče v Madridu je poudarilo, da morajo odločitve pristojnih organov v zvezi z urbanističnim načrtovanjem objektivno služiti splošnemu interesu in ne interesu enega ali več lastnikov zemljišč, kot tudi ne interesom same občine.

(97)

Nobena od drugih zainteresiranih strani ni prispevala dodatnih dejanskih ali pravnih okoliščin.

(98)

Po informacijah španskih organov in kluba Real Madrid je višje sodišče v Madridu s sodbo št. 77/2015 z dne 2. februarja 2015 razveljavilo spremembo PGOU v zvezi z zemljiščem okoli klubskega stadiona Bernabéu. Zaradi te sodbe se urbanistični sporazum iz leta 2011 ne bo več izvrševal, tako da je ocena Komisije glede tega sporazuma postala brezpredmetna.

(99)

V tem sklepu se zato obravnava le sporazum o poravnavi iz leta 2011.

(100)

Člen 107(1) PDEU določa, da „[r]azen če Pogodbi ne določata drugače, je vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva z notranjim trgom, kolikor prizadene trgovino med državami članicami“.

(101)

Da bi se ukrep štel za pomoč v smislu te določbe, morajo biti torej izpolnjeni naslednji kumulativni pogoji: (i) ukrep mora biti mogoče pripisati državi in financirati se mora z državnimi sredstvi, (ii) prejemniku mora dodeliti prednost, (iii) ta prednost mora biti selektivna in (iv) ukrep mora izkrivljati ali biti sposoben izkrivljati konkurenco in vplivati na trgovino med državami članicami.

(102)

Da bi se pravila o državni pomoči lahko uporabljala, mora biti prejemnik domnevne pomoči podjetje v smislu člena 107(1) PDEU. V skladu s sodno prakso je lahko podjetje vsak subjekt, ki opravlja gospodarsko dejavnost, ne glede na njegov pravni status in način financiranja (41). Če športne dejavnosti pomenijo gospodarske dejavnosti, zanje velja konkurenčno pravo Evropske unije (42). V obravnavani zadevi Real Madrid upravlja profesionalni športni klub, za katerega ustvarja prihodke iz prodaje vstopnic, trženjskih dejavnosti, pravic prenosa, prodaje na drobno, sponzorstva itd. (glej uvodno izjavo 14). V skladu s tem bi bilo treba Real Madrid šteti za podjetje v smislu člena 107(1) PDEU.

(103)

Da se ukrepi štejejo za državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU, morajo, prvič, biti pripisljivi državi in, drugič, vključevati državna sredstva. Zadnjenavedeni pogoj pomeni, da mora pomoč dodeliti neposredno država ali javni ali zasebni organ, ki ga imenuje ali ustanovi država (43).

(104)

Sporazum o poravnavi iz leta 2011 je sklenil Mestni svet v Madridu, ki je javni organ v Španiji (glej uvodno izjavo 29). S tem sporazumom je klubu Real Madrid nadomestil neizpolnitev pogodbene obveznosti prenosa zemljišča B-32 s prenosom drugih treh zemljišč. Skladno s tem je mogoče sklenitev sporazuma o poravnavi iz leta 2011 pripisati Mestnemu svetu v Madridu in pomeni dodelitev državnih sredstev v obliki prenosa zemljišč Mestnega sveta v Madridu na Real Madrid.

(105)

Vsaka pomoč, dodeljena klubu Real Madrid, bi lahko vplivala na trgovino med državami članicami, saj prihodki kluba Real Madrid temeljijo na prodaji vstopnic, dejavnosti promocije, trženju, pravicah za prenos dogodkov in sponzorstvu ne le v Španiji, temveč po vsej Evropski uniji. Poleg tega Real Madrid konkurira profesionalnim nogometnim klubom v Španiji in po vsej Evropski uniji v pridobivanju prej omenjenih prihodkov (glej uvodno izjavo 14) in nogometašev, tako da lahko vsaka pomoč, ki mu je dodeljena, vpliva na trgovino znotraj Evropske unije in izkrivlja konkurenco, saj lahko zaradi te pomoči okrepi svoj finančni položaj v primerjavi s konkurenti na trgu profesionalnega nogometa (44). Zato je v tem primeru izpolnjen tudi četrti pogoj za ugotovitev obstoja državne pomoči.

(106)

Sporazum o poravnavi iz leta 2011 je selektiven, saj ga je Mestni svet v Madridu sklenil samo s klubom Real Madrid.

(107)

Za namene člena 107(1) PDEU je prednost katera koli gospodarska korist, ki je podjetje ne bi pridobilo pod običajnimi tržnimi pogoji, tj. brez posredovanja države (45).

(108)

V skladu s sodno prakso gospodarske transakcije, ki jih izvede javni organ ali javno podjetje, drugi stranki ne prinesejo prednosti in torej ne pomenijo pomoči, če se izvedejo v skladu z običajnimi tržnimi pogoji (46). Da bi ugotovili, ali je bil določena transakcija s strani javnega organa izvedena v skladu z običajnimi tržnimi pogoji, je treba primerjati ravnanje tega javnega organa s podobnim hipotetičnim udeležencem v tržnem gospodarstvu, ki deluje v normalnih tržnih pogojih Če bi udeleženec v tržnem gospodarstvu to transakcijo sklenil pod podobnimi pogoji, bi bila morebitna prednost v zvezi s to transakcijo izključena (47).

(109)

Splošno sodišče je v sodbi iz leta 2019 v točki 51 ugotovilo, da „je treba za uporabo merila zasebnega vlagatelja nedvoumno ter na podlagi objektivnih in preverljivih elementov dokazati obstoj vrednotenja, primerljivega s tistim, do katerega bi imel zasebni subjekt dostop pred sprejetjem zadevnega ukrepa ali ob njegovem sprejetju“ (48).

(110)

Poleg tega je Splošno sodišče v sodbi iz leta 2019 potrdilo, da „[bi se lahko] Kraljevina Španija […] sklicevala na katero koli pravno analizo, ki bi jo mestna občina Madrid naročila v okoliščinah, navedenih v točki 51 […]“ (49). Splošno sodišče je tudi pojasnilo, da taka pravna analiza „ne pomeni samo zunanjega izvedenskega mnenja“ (50).

(111)

Preiskava Komisije je pokazala, da je Mestni svet v Madridu pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011 zbral in preučil naslednje dokaze.

(112)

Tri poročila Mestnega sveta v Madridu so pripravili strokovnjaki iz urbanističnega, pravnega in finančnega oddelka Mestnega sveta v Madridu ter so bila podpisana pred podpisom tega sporazuma (glej uvodni izjavi 27 in 28). Pri pripravi teh treh poročil so strokovnjaki upoštevali sporazum o menjavi iz leta 1996, izvedbeni sporazum iz leta 1998, vrednotenje treh drugih zemljišč, ki so ga 27. julija 2011 opravile tehnične službe Mestnega sveta v Madridu, in zahtevo nogometnega kluba Real Madrid z dne 28. januarja 2011 za prenos lastništva zemljišča B-32 (glej uvodno izjavo 26). Na podlagi presoje teh dokazov so strokovnjaki lokalnemu organu še pred podpisom svetovali, naj podpiše sporazum o poravnavi iz leta 2011. Pravno, urbanistično in finančno mnenje, vključeno v tri poročila Mestnega sveta v Madridu, je navedeno v obrazložitvenem memorandumu sporazuma o poravnavi iz leta 2011.

(113)

Poleg tega so španski organi Komisiji predložili tudi podrobne pripombe, ki jih je pripravil Mestni svet v Madridu. Komisija ugotavlja, da te pripombe vključujejo podrobno pravno analizo Mestnega sveta v Madridu, ki temelji ne le na njihovi razlagi ustreznih španskih in regionalnih določb urbanističnega in civilnega prava, temveč tudi na praksi Mestnega sveta v Madridu ter sodni praksi in doktrini, ki se uporabljata v tej zadevi (glej oddelka 4.1 in 4.2).

(114)

Mestni svet v Madridu je na podlagi dokazov, opisanih v uvodnih izjavah 113 in 113, opravil pravno (pa tudi urbanistično in finančno) analizo, ki je podprla podpis sporazuma o poravnavi iz leta 2011.

(115)

Prvič, v treh poročilih Mestnega sveta v Madridu so občinski strokovnjaki temu svetu svetovali, naj podpiše sporazum o poravnavi iz leta 2011 iz naslednjih razlogov:

(116)

Drugič, kot je opisano v oddelkih 4.1 in 4.2, so španski organi Komisiji predložili podrobno pravno analizo, ki podpira naslednje zaključke:

(117)

Navedena pravna analiza je Mestnemu svetu v Madridu omogočila, da je v okviru svojega postopka odločanja preučil različne pravno razpoložljive možnosti in njihove ekonomske posledice. V sporazumu o poravnavi iz leta 2011 sta se stranki dogovorili, da bosta svoj spor rešili s prenosom treh drugih zemljišč na Real Madrid. Komisija ugotavlja, da se je s to poravnavo, kot navajata Mestni svet v Madridu in Real Madrid, preprečil izid, tj. odpoved sporazuma, ki bi Mestni svet v Madridu stal veliko več (glej uvodno izjavo 51).

(118)

Glede na navedeno Komisija ne izpodbija uporabe načela udeleženca v tržnem gospodarstvu za Mestni svet v Madridu ob podpisu sporazuma o poravnavi iz leta 2011. V zvezi s tem Komisija poudarja tudi naslednje:

(119)

Komisija nima nobenih dokazov, da so bili pravna analiza, ki so jo opravili španski organi, kot je opisano zgoraj, ali viri, na katere so se španski organi oprli pri izvedbi take analize, napačni.

(120)

Pripombe, ki so jih predložile zainteresirane strani, ne vsebujejo dejstev in ne utemeljujejo trditev, ki bi dokazovale, da je bila analiza, ki so jo izvedli španski organi, napačna. Zato ne spreminjajo te ugotovitve (glej uvodne izjave 94 do 97).

(121)

Komisija zato meni, da pripombe, ki so jih španski organi predložili kmalu po podpisu sporazuma o poravnavi iz leta 2011, kot je opisano v oddelkih 4.1 in 4.2, odražajo pravno analizo, opravljeno pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011. To bi potrdila tri poročila Mestnega sveta v Madridu.

(122)

Glede na navedeno Komisija ugotavlja, da je ocena, ki jo je opravil Mestni svet v Madridu, temeljila na objektivnih in preverljivih dokazih. Dokazi, ki jih je Mestni svet v Madridu zbral pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011 ali ob njegovem podpisu, kažejo, da je opravil oceno, primerljivo z oceno zasebnega subjekta.

(123)

Splošno sodišče je v sodbi iz leta 2019 opozorilo, da „mora Komisija pri preverjanju, ali prodaja zemljišča javnega organa zasebnemu subjektu pomeni državno pomoč, uporabiti merilo zasebnega vlagatelja v tržnem gospodarstvu, zato da preveri, ali je cena, ki jo je plačal domnevni upravičenec do pomoči, enaka ceni, za katero bi se lahko dogovoril zasebni vlagatelj, ki bi posloval v običajnih konkurenčnih pogojih. Običajno uporaba tega merila pomeni, da mora Komisija opraviti zapleteno gospodarsko presojo“ (51).

(124)

Poleg tega je Splošno sodišče ugotovilo, da „je torej treba presoditi, ali je ob upoštevanju prvotne namere strank izvedbenega sporazuma iz leta 1998, pa tudi predpisov, ki so se za zemljiško parcelo B-32 uporabljali ob sklenitvi navedenega izvedbenega sporazuma in ob sklenitvi sporazuma o poravnavi iz leta 2011, razumno domnevati, da bi se udeleženec v tržnem gospodarstvu strinjal s kritjem celotnega nadomestila za neizvedbo prenosa zadevne zemljiške parcele, ki je bilo ocenjeno na vrednost navedene zemljiške parcele v višini 22.690.000 EUR“ (52).

(125)

Španski organi so potrdili, da so za namene izvedbenega sporazuma iz leta 1998 službe Mestnega sveta v Madridu vrednost zemljišča B-32 ocenile na 595 194 EUR (uvodna izjava 18).

(126)

Kot je navedeno v uvodni izjavi 56, so službe Mestnega sveta v Madridu 27. julija 2011 (tj. pred podpisom sporazuma o poravnavi) izračunale, da je vrednost lastništva zemljišča B-32 na tisti dan znašala 22 693 054,44 EUR. Po navedbah španskega ministrstva za finance je bila vrednost lastništva zemljišča B-32 leta 2011 ocenjena na 25 776 296 EUR (uvodna izjava 57). Vrednotenje, ki ga je svetovalna družba Aguirre Newman opravila za klub Real Madrid, je pokazalo, da je tržna vrednost zemljišča B-32 leta 2011 znašala 22 690 000 EUR (uvodna izjava 84). Tudi svetovalni urad TINSA je vrednost lastništva zemljišča B-32 za Real Madrid določil na 23 000 000 EUR (uvodna izjava 85).

(127)

Po navedbah služb Mestnega sveta v Madridu je vrednost treh drugih zemljišč leta 2011 znašala 19 972 348,96 EUR (uvodna izjava 31). V poročilu, ki ga je naročila Komisija, je urad TINSA (glej uvodno izjavo 12) vrednost treh drugih zemljišč ocenil na 21 100 000 EUR. V imenu kluba Real Madrid je svetovalna družba Aguirre Newman vrednost treh drugih zemljišč v letu 2011 ocenila na 12 385 000 EUR (uvodna izjava 88).

(128)

Komisija meni, da so v obravnavanem primeru izpolnjeni pogoji za uporabo načela udeleženca v tržnem gospodarstvu, in sicer na podlagi naslednjih premislekov.

(129)

V skladu s pravno analizo Mestnega sveta v Madridu, ki je bila opravljena na podlagi objektivnih in preverljivih dokazov, zbranih pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011 ali ob njegovem podpisu (glej uvodno izjavo 122), je bil Real Madrid upravičen do prejema nadomestila za kršitev izvedbenega sporazuma iz leta 1998. Tako nadomestilo bi moralo biti v protivrednosti lastništva zemljišča B-32 v letu 2011 (glej uvodno izjavo 52).

(130)

Poleg tega Mestni svet v Madridu in Real Madrid trdita, da so bile službe Mestnega sveta v Madridu, pristojne za vrednotenje zemljišč, strokovni cenilci, ki jih pravno zavezujeta načeli objektivnosti in nepristranskosti. Ocenili so vrednost zemljišč v lasti javnih uprav, kot to zahteva zakon, njihova vrednotenja pa se pred nacionalnimi sodišči štejejo za točna (uvodni izjavi 55 in 80). Real Madrid je na podlagi tega menil, da vrednotenje zemljišča B-32, ki so ga leta 1998 in leta 2011 opravile tehnične službe Mestnega sveta v Madridu, predstavlja neodvisni vrednotenji (uvodna izjava 81).

(131)

Poleg tega je svetovalna družba Aguirre Newman v imenu kluba Real Madrid vrednost zemljišča B-32 v letu 2011 ocenila na 22 690 000 EUR. Komisija ugotavlja, da so bili rezultati vrednotenj skoraj enaki, čeprav so službe Mestnega sveta v Madridu in svetovalna družba Aguirre Newman uporabile različni metodologiji za oceno vrednosti zemljišča B-32.

(132)

Komisija upošteva tudi, da je po navedbah Mestnega sveta v Madridu in kluba Real Madrid javni zemljiški kataster, ki je služba pri španskem ministrstvu za finance in neodvisen od Mestnega sveta v Madridu, vrednost zemljišča B-32 leta 2011 ocenil na 25 776 296 EUR.

(133)

V zvezi s povečanjem vrednosti zemljišča B-32 od leta 1998 do leta 2011 so španski organi pojasnili, da je razliko v vrednosti mogoče pojasniti z različnim pravnim in ekonomskim položajem zemljišča v obeh posameznih letih. Leta 1998 je bilo za tako zemljišče dokončano le urbanistično načrtovanje. Vendar je do možnosti gradnje na zemljišču minilo več let (uvodna izjava 58). Real Madrid se strinja z utemeljitvijo Mestnega sveta v Madridu in navaja enake razloge, pri čemer dodaja, da so bila prva gradbena dovoljenja na območju Las Tablas izdana šele leta 2001 (uvodna izjava 87).

(134)

Kar zadeva tri druga zemljišča, je Real Madrid sprejel vrednotenje treh drugih zemljišč, ki so ga izvedle službe Mestnega sveta v Madridu, in se z njim strinjal v sporazumu o poravnavi iz leta 2011 (glej uvodno izjavo 89).

(135)

Komisija upošteva tudi, da so službe Mestnega sveta v Madridu ocenile vrednosti zemljišča B-32 in drugih treh zemljišč leta 2011 pred podpisom sporazuma o poravnavi iz leta 2011. Poleg tega so bila ta vrednotenja, kot navajajo španski organi, opravljena na podlagi iste metodologije, ki je pravno določena, in so jih izvedli strokovnjaki, ki so pravno zavezani k spoštovanju načel objektivnosti in nepristranskosti (uvodna izjava 55).

(136)

Vrednosti zemljišča B-32 in treh drugih zemljišč, kot so jih ocenile službe Mestnega sveta v Madridu, so v razponu vrednosti, ocenjenih v različnih vrednotenjih, ki jih je Komisiji predložil Real Madrid, in v vrednotenju treh drugih zemljišč, ki ga je za Komisijo pripravil urad TINSA (53).

(137)

Pripombe, ki so jih predložile druge zainteresirane strani, ne vsebujejo dejstev in ne utemeljujejo trditev, ki bi dokazovale, da so bila vrednotenja, ki so jih opravile službe Mestnega sveta v Madridu, napačna. Zato ne vplivajo na ta premislek.

(138)

Glede na navedeno Komisija ugotavlja, da je razumno sklepati, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu privolil v plačilo nadomestila klubu Real Madrid za neizvedbo prenosa zemljišča B-32, ki je bilo ocenjeno kot enako lastniški vrednosti tega zemljišča v letu 2011.

(139)

Komisija tudi meni, da bi morale biti vrednosti, ki jih je treba primerjati za izračun nadomestila, dolgovanega klubu Real Madrid na podlagi sporazuma o poravnavi iz leta 2011, tiste, ki so jih za namene tega sporazuma ocenile službe Mestnega sveta v Madridu (54), kot je prikazano v spodnji tabeli 3.

Tabela 3

Vrednosti zemljišča B-32 in treh drugih zemljišč v letu 2011 po podatkih mestnega sveta v madridu

(140)

Mestni svet v Madridu in Real Madrid sta se v sporazumu o poravnavi iz leta 2011 dogovorila tudi, da Real Madrid dolguje Mestnemu svetu v Madridu znesek v višini 2 812 735,03 EUR kot nadomestilo za neupoštevanje nekaterih pogodbenih obveznosti iz sporazuma iz leta 1991 (glej uvodni izjavi 15 in 32).

(141)

Komisija pri oceni morebitne prednosti kluba Real Madrid upošteva ne le vrednosti lastništva v letu 2011, kot so jih ocenile službe Mestnega sveta v Madridu (glej tabelo 3 zgoraj), temveč tudi dolg kluba Real Madrid Mestnemu svetu v Madridu, kot je navedeno v uvodni izjavi 140, in sicer:

Tabela 4

Primerjava vrednosti zemljišča b-32 in treh drugih zemljišč v letu 2011 po podatkih mestnega sveta v madridu