a.

Po daljšem obdobju popravkov in umirjene rasti se je realna rast cen stanovanjskih nepremičnin v začetku leta 2019 medletno povečala na 8 %. Od izbruha pandemije COVID-19 je dinamika cen stanovanjskih nepremičnin ostala robustna. Po ocenah centralne banke Hrvatska narodna banka se cene stanovanjskih nepremičnin vse bolj odmikajo od njihovih dolgoročnih temeljev.

b.

Na različno gibanje cen stanovanjskih nepremičnin v hrvaških regijah lahko vplivajo številni dejavniki na strani povpraševanja in ponudbe. Prvič, v nekaterih regijah velik del povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah predstavljajo tuji kupci (po podatkih centralne banke Hrvatska narodna banka skupaj približno 10 %). Čeprav je bilo po izbruhu pandemije COVID-19 opravljenih manj transakcij, je po navedbah centralne banke Hrvatska narodna banka delež tujih kupcev ostal na predkrizni ravni. Drugič, Hrvaška je leta 2020 utrpela dva potresa, ki sta prizadela zagrebško regijo in poškodovala stanovanja. Ta dogodka sta razkrila nekatere pomanjkljivosti glede standardov kakovosti stanovanj, zgrajenih pred 60. leti prejšnjega stoletja, torej pred uvedbo protipotresnih standardov na Hrvaškem. Zato se lahko zaradi razmeroma nižje likvidnosti nekaterih od teh stanovanj zmanjša število stanovanj, ki je lahko predmet transakcij, kar lahko povzroči splošen dvig cen stanovanjskih nepremičnin. Obenem se lahko s postopno prenovo poškodovanih stanovanj, katere stroški so bili v letu 2020 ocenjeni na 23 % bruto domačega proizvoda (BDP), napihnejo cene stanovanj zaradi večje gradbene dejavnosti in njenega pozitivnega vpliva na gospodarstvo. Nazadnje, hrvaška vlada je shemo subvencij za stanovanjske nepremičnine, ki velja od konca leta 2017 in zagotavlja višje subvencije v manj razvitih regijah, leta 2020 razširila na nove kupce.

c.

Čeprav se z bančnimi posojili po podatkih centralne banke Hrvatska narodna banka financira samo približno polovica transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, se je realna rast hipotekarnih posojil v drugi polovici leta 2019 in zlasti leta 2020 pospešila. Med januarjem in avgustom 2021 je v povprečju znašala približno 7,5 %. To gibanje je v določenem obsegu posledica državne sheme subvencij za stanovanjske nepremičnine, saj se je delež subvencioniranih posojil povečal z 18 % leta 2019 na 35 % leta 2020.

d.

Po novih podatkih o posojilnih standardih pri hipotekarnih posojilih, ki jih je zbrala Hrvatska narodna banka, je bilo razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV) pri precejšnjem deležu novih posojil v prvi polovici leta 2021 višje od 90 %. Veliko od teh posojil je bilo posojil, ki jih je subvencionirala država in pri katerih je bilo razmerje LTV običajno med 90 % in 100 %. Pri približno 10 % novih posojil je razmerje LTV preseglo 100 %. Pri približno četrtini novih posojil je razmerje med odplačilom posojila in dohodkom (LSTI) presegalo 40 %. Nekatera od teh novih posojil so imela tudi razmerje LTV nad 90 %. Poleg tega je v prvi polovici leta 2021 zapadlost nekaterih novih posojil presegla 30 let.

e.

V teh okoliščinah imajo banke, ki poslujejo na Hrvaškem, v primerjavi z bankami, ki poslujejo drugod v Uniji, razmeroma visoke ravni kapitala. Povprečni količnik temeljnega kapitala je decembra 2020 dosegel 25 %. Povprečne uteži tveganja za hipotekarna posojila v skladu s pristopom za izračun kapitalskih zahtev na podlagi notranjih bonitetnih ocen (IRB) so junija 2021 znašale 38 %. Delež teh posojil je predstavljal približno 12 % trga na Hrvaškem. Večina kreditnih institucij uporablja standardizirani pristop in mora za dodelitev ugodnejših uteži tveganja za izpostavljenosti iz naslova stanovanjskih nepremičnin, kot dovoljuje Uredba (EU) št. 575/2013 Evropskega parlamenta in Sveta (3), izpolnjevati strožja merila iz člena 124 navedene uredbe. Povprečne uteži tveganja za kreditne institucije, ki uporabljajo standardizirani pristop, so junija 2021 znašale 42 %.

f.

Hkrati je na Hrvaškem zadolženost gospodinjstev razmeroma nizka v primerjavi z drugimi državami Unije. Leta 2020 so se posojila gospodinjstvom realno povečala, so pa imela nižje obrestne mere kot stanovanjska posojila. To je bila posledica zmanjšanja splošnega zaupanja potrošnikov, zaradi katerega se je zmanjšal obseg splošnih potrošniških kreditov, medtem ko so državne sheme subvencij za hipotekarna posojila ohranjale povpraševanje po nepremičninskih posojilih. Drugi gonilni dejavnik bi bilo lahko znižanje obrestnih mer za posojila gospodinjstvom. Po podatkih Evropskega bančnega organa (EBA) je bilo v drugi polovici leta 2020 ugotovljeno rahlo povečanje deleža nedonosnih posojil, zlasti pri posojilih gospodinjstvom in hipotekarnih posojilih. V prvem četrtletju leta 2021 je delež nedonosnih posojil ostal nespremenjen za posojila gospodinjstvom na splošno (5,9 %) in se je nekoliko zmanjšal za hipotekarna posojila (na 3,6 %).

g.

Čeprav je na Hrvaškem v primerjavi z drugimi državami članicami delež hipotekarnih posojil v portfeljih bank omejen, zadolženost gospodinjstev razmeroma nizka, stopnja kapitaliziranosti bančnega sektorja razmeroma visoka, velik del povpraševanja po stanovanjih pa ni financiran z bančnimi posojili, bi ugodni pogoji in morda sproščeni posojilni standardi za hipotekarna posojila lahko srednjeročno pomenili tveganje za nastanek spirale med cenami stanovanj in hipotekarnimi posojili. Po eni strani se je zaradi naraščajočih cen stanovanjskih nepremičnin vrednost zavarovanja za nepremičninska posojila povečevala, kar posojilojemalcem omogoča večji finančni vzvod. Po drugi strani rast cen stanovanjskih nepremičnin običajno spremljajo pozitivna makroekonomska gibanja, kar lahko privede do tega, da posojilodajalci zaradi splošnega optimizma na trgu sprostijo posojilne standarde. Hkrati se lahko zaradi vse večje ponudbe nepremičninskih posojil okrepi pritisk na rast cen stanovanjskih nepremičnin. Srednjeročno bi lahko taka spirala privedla do s posojili spodbujenega balona cen stanovanjskih nepremičnin, čeprav je velik del povpraševanja po stanovanjih trenutno financiran iz virov, ki niso domača bančna posojila. Kreditno dinamiko bi lahko še naprej krepile zlasti subvencije za hipotekarna posojila, ki jih spodbuja hrvaška vlada.

h.

ESRB ugotavlja, da je bilo na Hrvaškem uvedenih več ukrepov za zmanjšanje sedanjih ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin, zlasti ukrep iz člena 124 Uredbe (EU) št. 575/2013 in drugi kapitalski ukrepi (npr. blažilnik sistemskih tveganj), ki prispevajo k razmeroma visoki kapitaliziranosti bančnega sektorja v primerjavi z drugimi državami članicami. To zagotavlja zaščito ob morebitni uresničitvi tveganj v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. Posredna omejitev razmerja med odplačilom dolga in dohodkom (DSTI), ki je bila uvedena v skladu s smernicami organa EBA o oceni kreditne sposobnosti ter smernicami organa EBA o zamudah pri plačilih in izvršbi, se v določenem obsegu uporablja tudi kot varovalni mehanizem proti preobremenjenosti posojilojemalcev z odplačevanjem dolga. ESRB tudi ugotavlja, da se je na Hrvaškem s pravnim okvirom za ukrepe, usmerjene na posojilojemalce, ki je bil vzpostavljen leta 2020, znatno razširil sklop orodij makrobonitetne politike in da podrobno zbiranje podatkov o posojilnih standardih, uvedeno konec leta 2020, omogoča učinkovito spremljanje tveganj, ki izhajajo iz trga stanovanjskih nepremičnin.

i.

Z vidika prihodnosti in ob upoštevanju srednjeročnih obetov glede tveganj je sedanja kombinacija makrobonitetnih politik delno ustrezna in delno zadostna. Z vidika prihodnosti in kljub razmeroma visoki kapitaliziranosti bančnega sektorja bi se lahko sedanji makrobonitetni ukrepi, povezani s hipotekarnimi posojili, dopolnili z uvedbo izrecnih ukrepov, usmerjenih na posojilojemalce, s katerimi bi preventivno ukrepali proti potencialnemu nastanku spirale med cenami stanovanjskih nepremičnin in posojili, ki bi jo spodbudili sproščeni posojilni standardi in državne subvencije za hipotekarna posojila. Hkrati bi bilo mogoče makrobonitetne politike dopolniti s širšimi ukrepi politike za obravnavanje dejavnikov, ki olajšujejo ali spodbujajo rast zadolženosti gospodinjstev, tj. državnih subvencij za hipotekarna posojila, s čimer bi podprli sedanje makrobonitetne ukrepe, da bi se učinkovito in uspešno obravnavale preostale ranljivosti na hrvaškem trgu stanovanjskih nepremičnin, ne da bi pri tem nastali pretirani stroški za hrvaški realni sektor in finančni sistem.